이 기사는 2020년 09월 25일 08:30 thebell 에 표출된 기사입니다.

브라질 상파울루 호샤베라(Rochavera) 타워를 투자자산으로 편입한 미래에셋자산운용 부동산펀드들의 손실이 누적되고 있다. 헤알화 가치 급락이 가장 큰 원인이다. 호샤베라 타워를 매입하기 위해 인수했던 특수목적법인(SPC) 발행 대출채권에서 이자 지급이 연기되자 평가금액의 절반 정도를 상각 처리했다.

25일 금융투자업계에 따르면 호샤베라 타워 매입 SPC가 발행한 대출채권(Rochavera note tranche B)에서 이자 지급 연기에 따른 부실 우려로 46.48%가 상각됐다. 이 대출채권은 ‘미래에셋맵스프런티어브라질월지급식부동산1’이 편입하고 있다. 대출채권 평가금액은 약 121억원(약 5749만헤알)으로 이번에 상각된 규모는 57억원 수준이다.

이 펀드는 2012년 2월 800억원 규모로 설정될 당시 SPC에 대한 에쿼티(지분) 매입과 대출채권 인수의 두 가지 경로로 호샤베라 타워 인수에 필요한 자금을 댔다. 앞서 6월 호샤베라 타워를 담보로 대출을 실행한 선순위 대주단에 이자를 지급한 이후 펀드수익자가 가져갈 몫이 바닥나면서 내년 3월까지 펀드 분배금 지급이 중단된 상태다.

이번에 ‘미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모1’도 편입하고 있던 평가금액 약 172억원(약 8196만헤알) 규모 대출채권(Rochavera note tranche A)에서 46.48% 상각을 실행했다. 이 펀드는 ‘맵스리얼티1’이라는 이름으로 유가증권시장에 상장돼있다.

다만 호샤베라 타워 매입을 위해 설정된 ‘미래에셋맵스프런티어브라질월지급식부동산1’과 달리 이 펀드는 설정액 4642억원 규모로 다양한 부동산자산을 편입하고 있다. 지난달 3일 기준 호샤베라 타워 관련 대출채권 편입비중은 펀드자산의 1.63%로 비교적 낮다.

이들 펀드의 호샤베라 타워 투자분에서 막대한 손실이 누적되고 있는 데는 헤알화 급락 영향이 크다. 이머징국가 통화는 변동성이 비교적 크지만 막대한 비용 문제로 일반적으로 환헤지를 실행하지 않는다. 인수 당시 600원을 웃돌았던 원-헤알 환율은 이후 지속적으로 하락해 현재 210원을 밑돌고 있다.

인수 당시보다 호샤베라 타워의 물건가치가 상승한데다 글로벌기업 위주의 장기임차계약을 확보하며 임대율이 97%를 웃돌고 있지만 국내 수익자들은 환손실이 누적되고 있는 셈이다. 특히 펀드자산 대부분이 호샤베라 타워 인수에 투입된 ‘미래에셋맵스프런티어브라질월지급식부동산1’의 이번달 23일 기준 누적수익률은 마이너스(-) 70.29%로 주저앉았다. 800억원의 자금을 모았지만 순자산규모는 183억원으로 쪼그라들었다.

미래에셋자산운용 관계자는 “지난 6월 분배금 지급 중단의 연장선상에서 이번에 대출채권 상각률을 약 46%로 확정한 것”이라며 “헤알화 급락이 손실 누적의 주된 원인”고 설명했다.