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[부동산 운용사 열전]이화운용, 호텔·리테일 폭넓은 투자 스펙트럼 ‘경쟁력’②국내외 호텔 투자 트랙레코드 다수 보유…물류센터 등 자산군 확대 시동

이민호 기자공개 2020-10-12 13:01:58

[편집자주]

글로벌 금융위기 이후 잠잠했던 부동산펀드 시장은 2016년부터 폭발적으로 성장했다. 저금리 기조와 금융시장 불확실성이 지속되자 국내외 부동산에 투자하려는 수요가 큰폭으로 불어났기 때문이다. 이르면 올해 부동산펀드 시장 규모는 100조원을 돌파할 전망이다. 더벨은 그동안 시장을 일궈온 부동산 운용사들과 그 속에서 핵심적인 역할을 해왔던 키맨(Key man)들을 조명해본다.

이 기사는 2020년 10월 08일 07:20 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

이화자산운용은 호텔에서 오피스와 리테일에 이르기까지 다양한 자산군에 대한 투자역량이 최대 강점으로 꼽힌다. 특히 호텔 투자에서는 오랜 투자경험을 바탕으로 단순매입뿐 아니라 리모델링 등으로 자산가치를 끌어올리는 밸류에디드(Value-added) 전략에서도 역량을 증명했다. 최근에는 물류센터 등으로 투자자산군을 적극적으로 확대하고 있다.

◇호텔부터 리테일까지, 투자자산군 다변화 노력

이화자산운용은 2010년 4월 금융투자업 인가를 획득하고 본격적인 비즈니스를 개시했지만 초기에는 펀드설정액 증가가 지지부진했다. 본격적으로 운용규모를 확대한 것은 2014년부터다. 그해 8월 김소연 전 대표가 투자본부장으로 선임된 시기와 일치한다. 이후 김 전 대표는 2017년 3월 고창연 대표와 각자대표에 올랐다가 올해 5월 아이스텀자산운용 대표로 자리를 옮겼다.


3월 결산법인인 이화자산운용은 2014년 3월말 까지만 해도 전체 펀드설정액은 300억원에 불과했다. 사업 초기 성과는 주로 호텔 투자에서 두드러졌다. 2011년 서울 중구 극동스타클래스 빌딩을 매입해 리모델링을 거쳐 라마다서울동대문 호텔로 탈바꿈시킨 사례가 대표적이다. 리모델링이 완료된 직후인 2012년 부동산임대업체인 정광피엔아이가 이 호텔을 약 370억원에 매입했다.

지지부진하던 운용규모 증가는 1년 이후인 2015년 3월말 896억원으로 크게 늘었다. 개발을 진행하고 있던 천안 서북구 신라스테이천안 호텔을 2014년 7월 약 670억원에 선매입한 것이 주효했다. 이화자산운용은 이 호텔을 지난해 신한리츠에 매각을 완료했다.

이후에도 가파른 펀드설정액 증가세는 유지됐다. 2018년 3000억원을 돌파했고 지난해에는 5000억원을 뛰어넘었다. 올해 3월말 이화자산운용의 펀드설정액은 5561억원이다. 특히 최근 운용규모 확대에는 오피스 투자도 톡톡히 기여했다. 이화자산운용은 2018년 12월 서울 마포구 디지털드림타워를 약 1500억원에 사들였고 지난해 12월에는 하나투어가 장기임차하고 있는 서울 종로구 SM면세점 빌딩 7~12층을 약 720억원에 매입하는 성과를 냈다.

그 사이 리테일 투자도 진행하는 등 투자자산군 다변화 노력은 지속됐다. 2016년 2월 청주 상당구 CGV청주서문점을 약 580억원에 사들였고 2018년 2월에는 서울 강북구 CGV수유점을 약 280억원에 매입했다. 지난해에는 7월 서울 중랑구 상봉듀오트리스 리테일 시설을 약 900억원에 사들이기도 했다.

◇물류센터 투자 개시, 해외투자도 확대

최근 물류센터로 투자자산군을 확대한 점도 주목할 만하다. 이화자산운용은 지난해 7월 천안 서북구 토니모리 물류센터를 약 250억원에 매입했다. 이화자산운용의 첫 번째 물류센터 인수 딜이었다. 토니모리가 그해 1월 준공한 물류센터로 이화자산운용에 매각 후 세일즈앤리스백(Sales and Lease back) 방식으로 재임차하고 있다.

올해 들어서는 안성 죽산면 안성지엘물류센터 매입을 완료했다. 롯데글로벌로지스와 CJ푸드빌, 비알코리아 등 다수 대기업 계열사가 임차계약을 맺고 있는 이 물류센터는 이화자산운용이 7월 약 380억원에 사들였다.

최근 해외투자도 개시했다. 이화자산운용은 지난해 7월 일본 도쿄 치요다구 네스트호텔도쿄한조몬을 약 500억원에 매입했다. 이 호텔은 2018년 2월 준공돼 네스트호텔재팬이 2038년 3월까지 장기임차하고 있다. 이화자산운용은 해외투자에 속도를 내기 위해 해외투자실을 따로 조직하기도 했다.

이외에도 국내투자에서 꾸준히 트랙레코드를 쌓고 있다. 지난해 1월 서울 마포구 다이와로이넷호텔·오피스텔을 선매입했다. 약 2000억원 규모의 대형 딜이다.
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