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[디벨로퍼 열전]지엘산업개발, 반등 열쇠 역삼 스포월드 개발 '임박'막바지 인허가 작업 진행중, 11월 착공 예정···2017년까지 매출 성장 이후 급락

이명관 기자공개 2020-10-19 14:58:19

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2020년 10월 15일 16:41 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

지엘산업개발이 추진 중인 역삼 스포월드 개발이 임박했다. 오는 11월 착공을 목표로 인허가 작업을 추진 중이다. 예정대로 인허가 절차가 마무리 되면 연내 프로젝트가 본격화 할 것으로 보인다.

◇인허가·분양보증 진행 중

15일 부동산업계에 따르면 지엘산업개발이 역삼 스포월드 개발사업을 순조롭게 진행 중이다. 현재 오는 11월 착공을 목표로 막바지 인허가 작업이 이뤄지고 있다.

인허가 작업에는 분양보증 승인 절차도 포함된다. 분양보증은 주로 선분양을 택하고 있는 국내 건설사들의 사업 행태와 맞물려 수분양자를 보호하기 위한 차원에서 도입됐다. 주택도시보증공사(HUG)가 제공하는 분양보증은 보증기간 내에 보증사고가 발생했을 때 효력이 발동된다.

이번 프로젝트는 분양가 상한제 적용대상이다. HUG는 분양가의 적정성을 따져 승인여부를 결정한다. 인근 시세와 분양원가 등이 고려 대상이다. 인허가와 분양보증 승인을 무사히 마치면 제반 인허가 절차는 모두 마무리 된다. 10월 말께 관련 작업이 끝나면 예정대로 착공과 함께 분양에 나설 수 있을 전망이다.

지엘산업개발은 2018년 3월 일진실업이 보유 중이던 역삼동 스포월드를 매입했다. 스포월드는 서울 강남구 언주로 563(역삼동 653-4)에 있는 종합스포츠클럽이다. 실내 조깅트랙과 수영장, 피트니스 시설이 구비돼 있다. 100타석 규모의 실내 골프연습장으로 유명해졌다.

이곳을 매입하는데 지엘산업개발은 무려 1058억원을 투입했다. 지엘산업개발은 스포월드 매입 주체로 기존 방식대로 프로젝트 투자회사를 활용했다. 이번 스포월드 매입 및 개발 주체로 나선 곳은 지엘스포월드PFV㈜다. 지엘산업개발은 대규모 초기 매입대금을 마련하기 위해 신한캐피탈 외에 11곳의 저축은행으로부터 자금을 차입했다. 브리짓지론 성격으로 토지 소유권 확보를 먼저 진행했다.

토지 매입 이후 개발 사업은 지지부진했다. 용도변경 절차가 까다로웠기 때문이다. 그러다 지난해 기부채납 항목에 공공주택을 포함하는 관련법이 개정되면서 개발사업에 속도가 붙기 시작했다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정안에는 공공주택이 개발사업의 기반시설로 인정하는 내용이 담겨 있었다. 서울시가 국토교통부와 함께 진행한 정책협의체에 기부채납 대상에 공공주택을 포함시켜달라는 주장이 관철됐고, 서울시는 관련법 개정에 따라 스포월드 개발부지에 대한 지구단위계획구역 지정 및 계획 결정안을 고시했다.

큰 산인 용도변경을 넘어서면서 개발에 탄력이 붙었다. 그렇게 지난 5월 본격적인 개발에 앞서 1500억원 규모의 본PF(프로젝트 파인내싱)를 조성했다. 본PF의 대주단은 신한캐피탈과 NH투자증권, 미래에셋대우와 유동화회사 등으로 구성됐다.

개발부지에는 총 3개의 건물이 들어설 예정이다. 지하 5층∼지상 19층 163가구 규모 아파트 2개동에 근린생활시설을 비롯한 운동시설이 자리한다. 나머지 1개동은 서울시가 사업자로부터 토지·건물을 기부채납 받아 지하 4층∼지상 11층 규모 복합문화시설로 조성한다는 계획이다. 복합문화시설에는 공공임대주택 22가구와 문화시설이 함께 들어선다.

◇반등 열쇠 '스포월드' 개발

강남 노른자 땅 개발을 통해 지엘산업개발은 반등을 노리고 있다.

지엘산업개발은 2005년 6월 부동산종합컨설팅과 개발사업 등을 목적으로 설립됐다. 황세훈 대표가 지분 47.87%를 보유한 개인 최대주주이다. 도심 상업지역 재개발 상징인 서울 종로구 청진동 지구에서 오피스빌딩 신축을 시행하면서 명성을 얻기 시작했다. 청진 8지구(현 타워8 빌딩)와 청진12~16지구(현 그랑서울) 등이 지엘산업개발의 손을 거쳤다.

지엘산업개발은 각 프로젝트를 진행하는 과정에서 프로젝트금융투자회사(PFV)를 활용했다. 2007년 청진 12~16지구 시행 때는 지엘피에PFV1을 설립해 사업에 착수했다. 2010년 청진 8지구 사업 때는 지엘메트로씨티를 설립하면서 사업을 이끌었다.

지엘산업개발은 생명이 짧은 시행업계에서 보기 드문 경우다. 오랫동안 오피스 시행사업이라는 한 우물을 파면서 꾸준한 성과를 내고 있다. 2017년까지 해를 거듭할 수록 꾸준한 성장세를 보였다.

그러다 작년 수익 구조의 한계를 노출하며 실적이 곤두박질 쳤다. 매출을 책임졌던 개발 사업이 마무리된 가운데 새로운 일감이 마땅치 않았기 때문이다.

지엘산업개발은 2017년까지 개발 사업이 지속해서 이어지며 순조롭게 외형을 불렸다. 2015년 3438억원에서 2016년 4702억원으로 증가하더니, 2017년엔 6841억원까지 불어났다. 영업이익도 1528억원을 기록, 외형과 수익성 모두 최고실적을 달성했다.

이 기간 매출은 청진 8구역 재개발, 문정동 지식신산업센터 개발, 일산 센트럴아이파크 아파트 개발 사업에서 발생했다. 하지만 이들 사업이 마무리된 이후 후속 개발 사업이 지지부진하면서 2018년 계열 매출은 1989억원으로 급감했다.

스포월드 개발사업이 본궤도 오르면 반등할 것으로 점쳐진다. 이와 함께 진행 중인 고양시 덕은동 도시개발 프로젝트가 본격화될 경우 지엘산업개발이 예년 수준의 회형을 회복하는 것은 시간 문제라는 게 시장의 시각이다. 덕은동 도시개발 사업은 현재 초기 단계다. 본격화 되는 데까지는 2년 가량 소요될 것으로 전망된다.
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