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[부동산 컨버전 시대]마스턴운용, 금호HT 공장 '물류센터' 개발 나선다240억원에 계약 체결…부동산펀드·PFV 통해 매입 '활발'

이정완 기자공개 2020-10-30 13:57:22

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국내 디벨로퍼(developer) 업계에서 용도변경(컨버전, Conversion) 사례가 부쩍 늘고 있다. 지엽적인 의미의 용도전환에서 나아가 기능을 상실한 노후공간을 필요에 따라 새롭게 탈바꿈하는 현상 자체를 아우른다. 도시개발 역사가 선진국에 비해 짧은 편이지만 급격한 인구감소와 코로나19 이후 언택트(Untact) 소비, 재택근무 증가는 도심 공간의 기존 패러다임을 송두리째 뒤흔들고 있다. 정부가 천편일률적으로 용도지정을 하던 낡은 방식에서 과감히 벗어나야 한다는 목소리도 커지고 있다. 더벨이 디벨로퍼 사례를 중심으로 '컨버전' 아이디어의 격랑 속으로 들어가봤다.

이 기사는 2020년 10월 28일 14:08 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

마스턴투자운용이 경기도 용인에서 물류센터 개발에 나설 예정이다. 최근 금호HT와 매입 계약을 체결한 공장을 물류센터로 탈바꿈시킬 전략을 세우고 있다. 마스턴투자운용은 올해 들어 물류센터 매입에 적극 나서는 모습을 보이고 있다.

28일 부동산투자업계에 따르면 마스턴투자운용이 설립한 '마스턴제112호로지스포인트용인PFV(프로젝트금융투자회사)'는 26일 금호HT가 보유한 경기도 용인시 처인구 남사면 봉무리 64-1번지 외 2필지 토지 및 지상 건물 일체를 240억원에 매입하는 계약을 체결했다. PFV는 28일 계약금 24억원 지급을 마쳤다. 금호HT는 2018년 8월 금호전기로부터 이 공장을 253억원에 사들였는데 약 2년여만에 공장을 매입 때와 유사한 가격에 매각했다.

마스턴투자운용은 잔금 216억원을 내년 7월 말 지급한 뒤 개발에 속도를 낼 예정이다. 마스턴투자운용이 세운 PFV 이름에 '로지스포인트'가 포함된 것에서 알 수 있듯 금호HT 용인공장은 물류센터로 개발된다. 물류센터 크기와 용도 등과 관련해 아직 구체적인 개발 계획은 알려지지 않았다.

PFV는 부동산 개발을 위해 만들어지는 일종의 페이퍼컴퍼니다. 금융기관 등 여러 투자자로부터 자금을 모아 프로젝트를 시행하고 개발에서 나오는 이익을 사업에 참여한 주주에게 배분한다.

마스턴투자운용은 금호HT 입장에서 효용가치가 낮아진 공장을 사들여 최근 부동산 시장에서 큰 인기를 얻고 있는 물류센터로 개발하기로 했다. 부동산업계 관계자는 "용도 변경을 통해 가치를 높이는 개발 사례로 평가 받을만 하다"며 "금호HT 입장에서도 자산 매각을 통해 현금을 확보할 수 있어 양측 모두에게 이득이 큰 거래로 분석된다"고 말했다.


금호HT 용인공장은 입지 상으로도 물류센터 개발에 유리할 것으로 관측된다. 동탄 인근에 위치해 물류센터 입지 핵심 요건 중 하나인 수도권 접근성이 우수하다. 경부고속도로에 가까워 교통 편의성도 높다.

마스턴투자운용은 올해 부동산펀드를 통해 물류센터를 매입하거나 PFV로 직접 개발하는 것에 적극 나서고 있다. 지난 달에는 인천 중구 항동7가에서 공사 중인 자산 규모 2000억원 수준의 저온 물류센터를 부동산펀드로 매입했다. 6월에는 경기 이천 덕평SLX 물류센터도 200억원 선에 샀고 5월에는 경남 창원 두동 LG물류센터를 900억원대에 계약했다.

펀드로 매입한 두 물류센터 모두 안정적으로 수익을 창출하고 있다. 이천 덕평 물류센터는 SLX택배와 임대차 계약을 맺고 SLX택배가 GS네트웍스와 다시 전대차 계약을 맺은 상태이고 경남 창원 LG물류센터 또한 LG전자 전체를 빌려 사용 중이다.

이밖에도 수도권에 위치한 경기도 평택 진위, 이천 백사면, 김포 학운5 일반산업단지에서 PFV로 물류센터 개발을 추진하는 상황이다. 자산규모 8000억원 수준의 김포 학운 물류센터는 내년 4~6월 경 매입을 마쳐 연면적 9만2394㎡에 지상 6층 규모의 대형 물류센터로 개발될 예정이다.

중소형 규모의 평택 진위 물류센터는 자산규모 1500억원 수준에 연면적 8만308㎡, 지하 2층~4층 규모로 조성되고 이천 백사 물류센터는 자산 800억원 규모로 연면적 4만5021㎡, 지하 2층~4층 크기다.
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