이 기사는 2020년 10월 28일 16:51 thebell 에 표출된 기사입니다.

KB부동산신탁이 4년만에 삼성화재 역삼빌딩 투자금 회수에 나섰다. 매각 주관사를 선정하고 본격적인 마케팅에 돌입한 상태다. 몇몇 기관투자자들의 관심이 이어지고 있다. 구분소유 건물임에도 불구하고 몸값은 단위면적(3.3㎡)당 2000만원 후반대에서 형성될 전망이다.

최근 풍부해진 유동성을 기반으로 부동산 실물 자산가격이 상승하고 있는 추세다. 특히 강남권역(GBD)의 가격이 눈에 띄게 상승했다. 평당 최고가도 이미 3000만원 중반대까지 상승했다.

28일 부동산업계에 따르면 KB부동산신탁이 삼성화재 역삼빌딩 매각 작업을 시작했다. 매각 주관사는 에이커트리다. 매각 대상은 KB부동산신탁이 보유하고 있는 건물 지분 50%다. 나머지 지분은 국세청이 보유 중이다.

구분 소유의 건물이라는 점은 매각에 부정적인 요소다. 의사결정을 내리는데 다른 주주의 동의가 필요한 탓이다. 이를테면 리모델링을 하려고 하더라도 단독으로 의사결정을 할 수 없다. 그도 그럴 것이 삼성화재 역삼빌딩은 나름 연식이 된 오피스 빌딩이다.

삼성화재 역삼빌딩은 1996년 준공된 건물로 지하 6층~지상 20층, 연면적 3만4889㎡ 규모다. 리모델링 혹은 수선에 대한 니즈가 충분히 있을 수 있다. 원매자 입장에서는 밸류애드(value-add) 전략을 취하고 싶을 수 있다.

그럼에도 불구하고 지리적인 이점과 삼성화재가 책임임차 하고 있는 만큼 괜찮은 가격을 받을 수 있을 것이라는 게 시장의 시각이다. 부동산업계 관계자는 "강남권역(GBD)을 중심으로 투자자들의 관심도가 높아진 상태"라며 "우량한 임차인을 두고 있는 만큼 공실 리스크에서 자유롭다는 점도 마케팅 포인트가 될 것"이라고 말했다.

삼성화재 역삼빌딩은 오피스 이름에서 알 수 있듯이 삼성화재가 핵심임차인이다. 삼성화재 강남 고객지원센터가 입주해 있다. 잔여 임대차 기간은 5년여다. 이외에 강남, 서초, 역삼 세무서가 입주해 있다.

시장에서 거론되는 가격은 2000만원 후반대다. 연면적을 기준으로 보면 전체 건물 가치는 2850억~3060억원 사이에서 결정될 가능성이 크다. KB부동산신탁의 보유지분에 대입해보면 1400억~1500억원대 수준이다.

지리적 이점에 삼성화재라는 우량 임차인이 더해지면서 강남권역을 중심으로 오피스 빌딩의 몸값 상승 대열에 합류할 수 있을 전망이다. 최근 부동산 실물 가격은 오름세다. 저금리 정책기조 속에 시장에 유동성이 풍부해졌다. 투자금이 실물자산으로 몰렸고, 몸값도 덩달아 상승했다.

기대수익률 개념인 캡레이트(cap rate)도 과거엔 5%를 넘었지만, 최근엔 4%대에서 결정되고 있다. 그만큼 투자자들이 기대수익률을 포기하고 딜을 따내기 위해 가격을 베팅하고 있다는 얘기다.

이 정도 가격에서 매각가격이 결정되면 KB부동산신탁은 4년만에 500억원 안팎에 이르는 시세차익을 거둬들일 수 있을 전망이다. KB부동산신탁이 삼성화재로부터 역삼빌딩 지분 50%를 매입한 시기는 2016년 5월께다. 가격은 1000억원에 조금 미치지 못했다.