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매물로 나온 판교 H스퀘어, '알파돔'과는 다르다 최고가 매각 카카오빌딩과 평당 1000만원 차이, PFV 만기연장 불가 매수자 우위 거래

이명관 기자공개 2020-12-01 13:20:00

이 기사는 2020년 11월 27일 08:00 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

알파돔 카카오빌딩 매각 거래가 흥행에 성공하면서 단위면적 당 2600만원에 매각됐다. 이에 최근 매물로 나온 판교 H스퀘어에 대한 기대감도 커지고 있다. 실제 다수의 투자자들이 관심을 보이고 있는 것으로 전해진다. 다만 가격은 2000만원에도 미치지 못할 전망이다. 지리적 요건에 더해 매수자가 상대적으로 우위에 있는 상태서 이번 프로세스가 진행될 공산이 높기 때문이다.

26일 부동산업계에 따르면 코람코자산신탁이 H스퀘어를 보유 중인 프로젝트금융투자회사(PFV)의 만기 도래 전에 무조건 매각해야 하는 것으로 파악된다. 부동산업계 관계자는 "H스퀘어를 보유 중인 PFV의 존속기한 연장이 불가하다"며 "기한 내에 무조건 매각 프로세스를 마무리해야 한다"고 말했다.

앞서 코람코자산신탁은 2006년 PFV인 판교에스디투를 사업주체로 내세워 H스퀘어 개발에 나섰다. 초기 설정된 만기는 15년이다. 조만간 만기가 도래한다. H스퀘어의 투자자로 나선 곳은 우선 에쿼티는 하나은행과 대한지방행정공제회, 우리은행, 한화손해보험, 도모스프라임 등이다. 에쿼티 규모는 600억원이다.

이외 나머지 2049억원은 프로젝트 파이낸싱(PF)로 조달했다. 대주단은 우리은행과 대한생명보험, 한화손해보험, 신한은행, 대한지방행정공제회 등으로 구성됐다. 금리는 4.26%로 모두 동일하게 적용됐다. 연간 이자율로 87억원이 발생하는 꼴이다.

반드시 매각을 해야 하는 상황인 만큼 시장에선 원매자가 협상의 주도권을 쥐고 갈 가능성이 높다고 보고 있다. 다시 말해 가격 측면에서 원매자에게 이점이 있다는 이야기다. 시장에선 최근 거래된 판교 알파돔 카카오빌딩 가격과는 현격한 차이가 있을 것으로 점친다.

앞서 행정공제회가 판교 알파돔 시티에 자리한 카카오빌딩 수익증권 매각에 나섰는데, 3.3㎡당 2600만원의 거래가 성사됐다. 총 거래금액은 4800억원이다. 이에 반해 시장에서 예상하는 H스퀘어의 가격은 3.3㎡당 1000만원 중후반대다. 카카오빌딩과의 차이는 1000만원 가량 난다. 연면적 고려시 예상 가격은 4000억원 안팎이다. H스퀘어는 지하 4층~지상 10층, 연면적 8만5140㎡ 규모로 건립됐다.

물론 원매자 우위의 매각거래라는 측면 이외에 다른 요소들도 이 같은 가격 차이를 불러온다. 우선 지리적인 요인이 영향을 미칠 것으로 분석된다. H스퀘어는 판교 테크노밸리에 자리하고 있다. 카카오빌딩은 판교역을 끼고 있는 초역세권 빌딩이다. 인접해있는 것은 맞지만 H스퀘어는 엄밀히 역세권은 아니다. 지리적으로 카카오빌딩의 입지가 더 괜찮다.

또 단일소유인 카카오빌딩과 달리 H스퀘어는 집합건물이다. 구분소유의 건물이다. 리모델링 등 밸류애드(value-add) 전략을 구사할 때 차질을 빚을 수도 있다. 또 테크노밸리에 자리하고 있다보니 입주 업종도 제한적이다. 임차인을 유지하거나 새로 유치하는 데 한계가 있는 셈이다.

여기에 매각 방식도 가격에 영향을 주는 요소다. 카카오빌딩은 거래대상이 수익증권이었던 만큼 취득세 등 부대비용이 발생하지 않았다. 만약 세금이 발생했다면 매각가 고려시 수백억원에 달했을 것으로 보인다. 하지만 H스퀘어는 PFV의 존속기한이 얼마남지 않아 쉐어딜로 매각은 어렵다. 자산 매각을 해야 하는 만큼 세금도 고려 대상이다.

부동산업계 관계자는 "비단 원매자 우위의 매각 거래라는 점 뿐만 아니라 지리적 요인을 고려해보면 카카오빌딩 거래가격과는 차이가 날 수밖에 없을 것"이라며 "특히 카카오빌딩이 쉐어딜로 매각돼 세금부담이 없었는데, 그만큼 가격에 반영돼 매각가를 끌어올린 측면이 있다"고 지적했다.

현재 코람코자산시탁이 판교 H스퀘어 매각을 위해 주관사 선정 작업을 진행 중이다. 최근 국내외 부동산자문사에 입찰제안요청서(RFP)를 보냈다. 현재 다수의 자문사가 치열하게 경쟁을 벌이고 있다. 주관사 선정이 마무리되면 마케팅을 시작으로 매각 프로세스가 본격화될 전망이다.
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