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[부동산신탁사 경영분석]'점유율 껑충' 하나신탁, 6년째 두자릿수 외형 성장⑧2015년부터 매년 최고실적 경신 랠리…책임준공형 토지신탁 견인

고진영 기자공개 2020-12-04 09:25:52

이 기사는 2020년 12월 01일 13:36 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

10년 전 하나금융지주에 인수된 이후 사업구조에 급격한 변화가 시작된 하나자산신탁이 무서운 상승세를 이어가고 있다. 올해로 5년 연속 최대매출을 갱신 중인데 시장점유율도 3위까지 치고 올라왔다.

성장은 토지신탁을 중심으로 이뤄졌다. 하나자산신탁의 수수료수익에서 토지신탁이 차지하는 비중은 현재 90%를 넘어선다. 다만 토지신탁 가운데 리스크가 가장 큰 차입형 사업의 경우 최근 규모를 줄여가는 모습이다.

◇5년간 매출 5배 증가…인수 뒤 토지신탁 확대 효과

하나자산신탁의 올해 3분기 누적 영업수익(매출)은 1161억원으로 작년 같은 기간보다 20.75% 늘었다. 3분기 누적 매출이 1000억원을 넘은 것은 이번이 처음인 데다 5년 전과 비교하면 5배 가까이 불어난 수치다. 영업이익 역시 886억원을 거둬 작년 동기 대비 36.67% 올랐다.


옛 다올신탁인 하나자산신탁은 하나금융지주가 2010년 지분 58%를 인수해 자회사로 편입했다. 2013년에는 하나금융지주가 잔여 지분을 모두 사들여 100% 지배하기 시작했는데 그해와 이듬해 잠시 성장 정체를 겪기도 했다. 하지만 2015년부터 인수효과가 본격화하면서 6년째 매년 두 자릿수의 매출 증가율을 보이며 최고 실적을 새로 쓰고 있다.

덕분에 시장에서의 위상도 크게 달라졌다. 2017년 6위였던 하나자산신탁의 매출 기준 점유율은 작년 3위로 뛰어올랐고 올해도 같은 순위를 유지 중이다.

이런 성장세의 배경으로는 경영전략의 변화를 꼽을 수 있다. 하나자산신탁은 과거 보수적인 기조로 유명했다. 토지신탁보다는 수익성이 떨어져도 안정적인 담보신탁 위주의 경영방식을 고집했었다. 2010년 하나자산신탁의 신탁보수를 보면 담보신탁이 60% 가까이 차지했고 토지신탁 몫은 32%가량에 그쳤다.

그러나 하나금융지주가 지분을 인수한 이후 비은행권 부문 수익성 강화라는 목표를 세우면서 분위기가 달라졌다. 이문이 박한 담보신탁 비중을 줄이고 상대적으로 수익성이 양호한 토지신탁을 키우는 쪽으로 방향을 틀었다. 담보신탁의 마진이 점차 떨어지자 리스크가 높아지더라도 토지신탁을 확대해야 경쟁력을 유지할 수 있다고 판단했기 때문이다,


실제로 하나자산신탁의 신탁보수에서 토지신탁이 차지하는 비중은 빠르게 늘었다. 2014년 처음 절반을 넘었고 이듬해는 71% 이상으로 대폭 뛰었다. 작년부터 90%를 돌파해 올 3분기 기준으로는 91.45%를 기록 중이다. 상대적으로 수익성 좋은 토지신탁 쪽으로 무게를 실은 덕분에 30%대였던 영업이익률도 현재 70%대로 올랐다.

◇책임준공형 늘고 차입형 감소…'중위험-중수익' 구조

특히 토지신탁 가운데 주력인 책임준공형 토지신탁의 기여도가 갈수록 커지고 있다는 점이 눈에 띈다. 올해 1분기 말 기준으로 책임준공형 토지신탁은 하나자산신탁 신탁보수의 70.7%를 차지했다. 반면 책임준공형과 함께 양대 기둥으로 매출을 떠받치던 차입형 토지신탁의 경우 비중이 급격히 낮아지고 있다.

두 토지신탁의 성격 차이를 살피면 차입형 토지신탁은 신탁사가 자금조달 역할까지 도맡는 만큼 대표적인 고위험-고수익 상품이다. 책임준공형 토지신탁의 경우 시공사의 채무 불이행이 발생해 공사가 중단될 경우 신탁사가 채무를 상환하거나 시공사를 교체해 준공을 책임지겠다는 보증을 한다. 차입형보다는 수익성이 다소 낮지만 그만큼 위험부담도 덜한 중위험-중수익 상품으로 분류된다.

2018년만 해도 하나자산신탁은 이 책임준공형과 차입형 신탁으로 거두는 수수료 규모가 서로 비슷했다. 당시 전체 신탁보수에서 각각 35.4%, 34.6%를 채웠고 그 뒤를 관리형신탁이 17.5%로 뒤따랐다. 그러나 올 1분기 말 기준 차입형 토지신탁 수수료 비중은 11.1%로 쪼그라들었다.

신탁계정대여금에서도 차입형 축소 흐름은 마찬가지로 나타난다. 차입형 토지신탁은 부동산신탁사가 토지를 수탁받은 뒤 사업비를 조달하기 때문에 이 사업을 키울수록 신탁계정대여금이 증가하게 된다. 하나자산신탁의 신탁계정대여금은 2017년 1727억원이었으나 2018년 1203억원, 2019년 1059억원, 올 3분기 917억원으로 차츰 떨어졌다.


이는 악화하고 있는 차입형 신탁의 사업 여건을 반영한 결과라는 평가다. 업계 관계자는 “차입형 신탁 현장들의 경우 미분양이 쌓이면서 사업 부실 가능성이 높아지고 수지도 나빠지는 추세”라며 “부동산신탁사들 대부분은 분양경기가 부진한 지방 중소도시에 차입형 신탁 사업장을 두고 있기 때문에 이런 불확실성을 감안해 차입형 사업을 줄이는 것으로 보인다”고 설명했다.
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