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개정된 세법에 따른 부동산 보유 및 처분 전략 [WM라운지]

박주남 로앤택스파트너스 세무사/우쥬록스 창업자공개 2021-01-20 10:18:16
현재의 부동산 세율 구조는 2020년 7월 10일을 기점으로 대폭 개편됐다. 따라서 개정된 세법을 숙지하지 않으면 보유 자산 손실을 회피할 수 없다. 그 어느 때보다 본인의 상황에 맞는 전략을 마련해야 한다. 최근 개정된 세법을 모두 종합해 자신에 맞는 주택 보유 및 처분 전략에 대해 알아보자.

먼저 2020년 8월 12일 이후부터 분양권(입주권, 주거용 오피스텔 등 포함)을 취득하면 주택 수에 포함돼 주택에 대한 취득세 중과세에 영향을 주고 있다. 주택을 매입(증여를 통한 취득 포함) 하면 취득세율이 1~4%에서 8~12%까지 올라간다. 이는 다주택자와 법인들이 주택을 취득하는 것을 억제하기 위함이다.

양도소득세의 비과세와 중과세 판단 시에도 분양권이 주택 수에 포함되는데, 이 경우에는 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권에 한한다. 따라서 주택 수에 포함되는 시기가 취득세와 양도소득세가 다르다. 참고로 양도소득세법에서는 한 세대원(부부, 미혼 자녀 포함)이 현재 국내에서 1주택을 2년 이상 보유한 경우 비과세 혜택을 두고 있다.

다만 2017년 8월 2일 이후 조정 지역 내에 있는 주택이라면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 하고, 양도가액이 9억 원을 초과하는 경우 9억 원을 초과하는 양도차익에 대해서는 세금을 부담해야 한다.

또한 1주택자가 새로운 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우에는 취득세와 양도소득세 측면에서 검토해야 할 사항들이 있다. 조정 대상 지역 내에서 일시적 2주택이 되면 종전 주택을 1년 내에 처분해야 취득세율 8%를 피할 수 있고, 양도소득세는 1년 내에 처분하고 전입신고를 해야 비과세 혜택을 적용받을 수 있기 때문이다.

양도소득세 비과세의 적용 요건에서 임차인이 거주하고 있는 경우에는 최대 2년간의 처분 및 전입 의무 기간이 주어지는데 임차인의 계약 갱신청구권으로 인해 전입을 제때 못하는 경우에는 문제가 발생할 수 있다. 따라서 갈아타기를 시도할 때에는 반드시 사전에 전입 가능 여부 등을 확인해야 한다.

다주택자는 취득세, 보유세, 양도소득세 등 모든 단계에서 중과세를 적용받게 된다. 따라서 주택수를 늘리는 것보다는 미래가치가 높은 주택으로 갈아타면서 주택수를 줄이려는 노력을 해야 한다. 특히 종합부동산세율이 큰 폭으로 인상됐기 때문에 주택수를 개인별로 관리해 세금 부담을 줄이려는 노력이 필요하다. 종합부동산세는 개인별로 과세되기 때문이다. 주택 명의를 단독 명의 보다 부부 공동명의를 하는 경우 종합부동산세 부담이 낮아지게 된다.

일반적으로 실수요자에 해당하는 1주택자들은 기존 세법에 따라 1~3% 취득세를 부담하고 주택을 취득하여 추후 처분할 때 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받으면 된다.

다주택자가 1주택자가 된 경우에는 비과세 보유기간 기산일에 주의해야 한다. 2021년 1월 1일부터 다주택자는 최종 1주택만을 보유한 날로부터 2년 이상을 보유해야 비과세를 받을 수 있다. 이는 1주택만 보유한 날 이전의 보유기간이 없어지고 새롭게 시작을 해야 한다는 것을 말한다.

예를 들어 3주택자가 과세되는 2주택 모두를 2020년 12월 중에 매도했다면 2020년 12월부터 2년이 지난 시점 이후에 남은 1주택을 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 따라서 다주택자가 주택을 정리한 시점이 늦으면 늦을수록 비과세 받기가 힘들어진다. 다주택자가 최근 여러 주택을 정리해 1주택 등을 만들어 둔 경우에는 처분 시점에 따라 비과세가 적용되지 않을 수 있음에 유의해야 한다.

한편 비과세 요건 중 하나인 거주 기간을 어떻게 계산할 것인지 이 부분도 쟁점이 된다. 거주 기간을 변경된 보유기간에 맞출 것인지 등이 명확하지 않기 때문이다. 이 부분은 유권해석을 통한 세법 전문가의 조언을 구하는 게 필요하다.

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