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바로운용, '거제 부동산PF' 리테일 셀다운 [인사이드 헤지펀드]660억 PF 중 1순위 수익권, 수익률 4%대 후반…투자원리금 상환 '분양률 50%대 관건'

김시목 기자공개 2021-01-26 08:15:58

이 기사는 2021년 01월 22일 07:00 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

바로자산운용이 경남 거제시 공동주택 개발과 관련한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 물량을 셀다운(재매각)해 리테일 상품으로 내놨다.

22일 금융투자업계에 따르면 바로자산운용은 ‘바로전문투자형사모부동산투자신탁’ 펀드 설정을 앞두고 있다. 목표 설정액은 130억원 가량이다. 만기는 3년 가량으로 설계됐다. 신탁계약기간 연장은 발행 수익증권 총좌수의 전체 동의를 얻을 경우 가능한 구조다.

신규 펀드로 유입된 자금은 경상남도 거제시 소재 공동주택 개발사업(PF 1순위 트랜치)에 투입된다. 프로젝트는 시공홀딩스가 시행사, 반도건설이 시공사로 참여하고 우리자산신탁이 신탁사 계약을 맺고 있다. 개발사업 완료 시점은 2024년 3월 무렵이다.

전체 PF 규모는 660억원 수준이다. 바로자산운용 펀드 130억원 포함 총 170억원이 1순위(트랜치A-1)로 참여한다. 다른 1순위(트랜치A-2)의 경우 360억원(한도), 2순위가 130억원 수준이다. 관리형토지신탁을 통해 우선수익권을 담보받는 조건이다.

바로자산운용은 안정적 수익성을 보고 상품을 내놨다. 1순위 엑시트 분양률이 50%대 수준인 만큼 현실적으로 리스크 발생 가능성이 높지 않다고 판단했다. 근교에 대우조선해양 조선소 등이 위치해 실제 거주에 대한 수요가 지속적으로 있을 것으로 내다봤다.

펀드가 대출을 실행하는 공동주택 PF 물건은 거제시 옥포동에 위치한다. 지하2층~지상20층 건물로 총 4개 동(공동주택 292세대)를 개발하는 프로젝트다. 시공사 책임준공과 미이행시 채무인수 등의 안전장치를 통해 원리금 회수 장치를 열어뒀다.

개발지역은 'e-편한세상 유로아일랜드', '거제 엘크루랜드마크' 등과 근교에 위치한다. 특히 e-편한세상 유로아일랜드 2차 분양가가 평당 1300만원대란 점을 고려하면 상대적으로 분양가가 낮은 편이다. PF 대상인 물건지 가격은 평당 1000만원 수준이다.

바로자산운용은 투자자들에게 4%대 후반의 목표 수익률을 제시했다. 높은 편은 아니지만 역으로 엑시트 리스크는 낮다. 1순위는 3~4%대, 2순위 투자자는 5~6% 가량의 수익률을 책정했다. 각각 엑시트 분양률은 50%대 중반, 60%대 후반 등인 것으로 전해진다.

펀드 정상 환매의 관건은 분양률이다. 1군 대형 건설사 바로 아래인 도급 순위 13위 시공사가 맡고 거제시 공동주택이 지난해까지 미분양이 생기기도 한 점은 변수다. 다만 대형 조선사 수주 반등으로 지역 경제가 회복 기미를 보이는 점 등 호재도 나오고 있다.

시장 관계자는 “거제시 내 다른 대형 건설사 브랜드 대비 가격은 합리적인 점은 분양 리스크를 낮춘다"며 “통상 수익률과 리스크가 반비례하는 점, 실제 150세대 가량이 분양되면 원리금 상환에 아무런 문제가 없는 점 등도 투자에 고려할 대목”이라고 말했다.
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