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이마트 성수 사옥 입찰, 재출점 전제 '지배적' 가양점 매각 당시, 미출점 개발안 낙방 감안…1조 초접전 예상

신민규 기자공개 2021-10-12 07:44:27

이 기사는 2021년 10월 07일 14:51 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

이마트 성수동 본사 사옥 입찰 참여자 상당수는 이마트 재출점을 전제로 한 개발계획을 제출했다. 출점 여부를 자유롭게 정할 수 있도록 열어놨지만 이마트 복심을 재출점 선호로 읽은 셈이다.

상반기 진행된 이마트 가양점 매각 사례가 영향을 미친 것으로 보인다. 당시 이마트 재출점을 꺼렸던 디벨로퍼 일부가 인수전에 낙방한 바 있다.

시장에선 재출점 전제시 개발차익을 높이기 어렵다는 점에서 1조원을 훌쩍 상회하는 가격을 써내긴 어려울 것으로 예상했다. 1조원을 하회하거나 살짝 넘기는 수준에서 초접전을 벌일 가능성이 높게 관측된다.

이마트는 성수동 본사 사옥 매각 과정에서 가양점 부지 매각 때와 비슷한 방식의 입찰을 진행했다. 재개발 후 출점여부를 개발계획에 정해서 입찰가격을 제출하도록 한 것이다.

입찰에 참여한 7곳 이상의 컨소시엄 가운데 상당수가 이마트 재출점을 전제로 개발계획을 짰다는 후문이다. 개발전략상 상업시설의 진입이 불리함에도 불구하고 매도자인 이마트가 선호하는 방향이 재출점이라고 예상하고 움직인 것이다.

이마트 입장에선 재출점은 매각 부담을 덜어주는 측면이 있다. 대형 상업시설 매각시 구조조정 우려, 노조의 고용보장 요구 등으로 갈등에 휩싸인 사례가 많았다. 재출점을 내걸면 이같은 반발을 어느정도 불식시킬 수 있다.

입찰참여자가 재출점으로 기운 데에는 상반기 가양점 부지의 매각 사례도 반영됐다. 당시 입찰에 참여한 디벨로퍼 중에선 미출점을 제안한 곳이 더러 있었다. 상업시설을 축소하는 대신에 입찰가격 경쟁력을 높이는 전략이었는데 결과적으로 먹히지 않았다.

이마트 가양점 부지는 현대건설 컨소시엄이 6820억원을 주고 계약을 따냈다. 주상복합형 오피스텔을 짓는 것인데 이마트는 일부 공간을 분양 받아 재출점하기로 했다. 컨소시엄에는 이스턴투자개발과 하나대체투자자산운용이 포함돼 있다.

시장에선 성수동 부지의 경우 이마트 재출점시 분양가격이 가양점 때 보다도 못한 것으로 평가했다. 가양점은 재개발 이후 이마트 재출점을 선택하면 3.3㎡당 1000만원에 분양하도록 하는 조건이 있었다. 성수동 부지는 재출점 분양가가 더 박하게 적용돼 있고 제공해야 할 면적도 부담스럽다는게 주된 평가다.

입찰가격 역시 상업시설 면적을 할애한 나머지 개발면적으로 정해야 하는 만큼 불리한 편이다. 미출점을 전제로 하면 1조원을 크게 상회할 가능성도 있지만 재출점을 고려했다면 1조원 안팎에 대거 몰려 있을 것이라는 관측이 우세하다.

대지면적 약1만9000㎡에 보유부지를 전부 포함하면 매각대상은 2만㎡(약 6000평) 가량이다. 1조원이 되려면 못해도 3.3㎡당 1억5000만원을 넘겨야 한다.

일부 컨소시엄은 재출점을 전제로 1조원을 하회하는 가격을 적어내기도 한 것으로 알려졌다. 1조원을 넘더라도 몇백억원 수준에서 촘촘하게 모여있을 여지가 있다.

성수동 부지 입찰에는 막판 인창개발과 현대건설이 컨소시엄을 이뤄 뛰어들었다. 두 회사는 CJ그룹이 재무구조 개선을 위해 내놓은 가양동 CJ제일제당 바이오연구소 부지를 따낸 바 있다. 입찰가격은 1조500억원대였다.

미래에셋자산운용·크래프톤, 이지스자산운용·KKR, 코람코자산신탁·한국투자증권, 태영건설·이스턴투자개발, 마스턴투자운용·현대엔지니어링, 엠디엠 등과 함께 7곳 이상이 경합하고 있다.

시장 관계자는 "이마트 재출점을 전제로 해서 1조원대 입찰가격을 제시하는 것은 시세를 감안해도 상당한 수준"이라며 "1조원을 하회하는 곳도 있는 것으로 안다"고 설명했다.
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