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한토신, '판교H스퀘어' 리츠 860억 추가 공모 브릿지론 상환, 총 8000억 조달…10년 뒤 처분시 목표 매각가 9900억

고진영 기자공개 2022-01-11 07:39:08

이 기사는 2022년 01월 06일 10:38 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

‘판교 H스퀘어’를 리츠를 통해 인수한 한국토지신탁이 추가 공모에 나선다. 매입시 차입했던 브릿지론을 갈아끼우는 작업이다. 이번 공모를 포함한 총 조달 규모는 8000억원에 이른다.

이를 두고 시장에서는 너무 비싸게 사들인게 아니냐는 말이 나오기도 했다. 하지만 한국토지신탁은 판교 권역의 임차 수요를 감안할 때 추후 적잖은 시세차익을 거둘 수 있다고 판단한 것으로 보인다. 차익을 제외한 연환산 배당수익률은 6% 초반대를 목표하고 있다.

6일 관련 업계에 따르면 판교 H스퀘어를 기초자산으로 하는 ‘케이원제15호판교’ 리츠는 이달 860억원 규모의 공모를 진행할 예정이다. 공모대상은 종류주 172만주로, 하이투자증권이 모집주선을 맡았다. 청약이 미달에 그칠 경우 잔여 주식은 삼성증권이 인수한다.

앞서 해당 리츠는 총 7974억원을 조달했다. 매입가 6947억원과 부대비용, 예비비 등을 포함한 금액이다. 이 가운데 지난해 6월 사모증자를 통해 1918억원을 마련했고 나머지는 선순위 대출 4439억원, 중순위 대출 681억원, 브릿지론 860억원 등으로 채웠다. 해당 브릿지론을 이번 공모를 통해 갚을 전망이다.

현재 주주 구성을 보면 앞서 사모증자에 참여한 투자자들은 스틱전문투자형사모부동산신탁제2호(보통주 500억원), 스마일게이트홀딩스(보통주 400억원), 건설공제조합(보통주 400억원), 재단법인 대우재단(보통주 150억원) 등이다. 한국토지신탁 역시 285억원(종류주)어치의 지분을 확보해 상당한 자금을 태웠다. 공모 이후 총 에쿼티 규모는 기존 1918억원에서 2778억원으로 늘어나게 된다.

한국토지신탁은 사업계획상 약 10년간 판교 H스퀘어를 운용하다가 매각을 통해 투자회수를 꾀할 예정이다. 이 경우 예상되는 연 평균수익률은 종류주 기준으로 6.2% 수준을 제시하고 있다. 매각차익을 제외한 수치다.

시장 상황에 따라 엑시트 시점이 달라질 수 있으나 계획대로 10년 뒤 매각할 경우 한국토지신탁이 기대하는 처분가액은 약 9900억원으로 전해졌다. 인수가와 비교해 약 300억원의 시세차익(Capital Gain)을 거두게 되는 셈이다. 해당 케이스를 가정했을 때 엑시트 캡레이트(Cap Rate, 부동산 자산 투자 대비 수익률)는 3.4% 수준으로 계산된다.


판교 H스퀘어는 경기도 성남시 분당구 판교역로 233-1에 위치해 있는 프라임급 오피스 빌딩이다. 각각 지하 4층 ~ 지상 10층 규모의 N동과 S동으로 나눠졌으며 한국토지신탁이 매입한 부분은 N동 지상 3층~10층, S동 지상 3층~6층이다. 주요 임차인인 카카오가 총 임대면적의 84% 이상을 사용 중이고 이중 72%에 대해서는 2031년 12월까지 10년간 장기임대차 계약을 체결하고 있다.

이 빌딩의 매각 절차가 본격화한 것은 지난해 초부터다. 같은 해 4월 코람코자산신탁이 우선협상자로 선정됐으나 5월 재입찰이 이뤄지면서 한국토지신탁이 우선협상권을 가져갔다. 한국토지신탁의 인수 의지가 워낙 강했다는 후문이다.

당시 한국토지신탁은 재입찰에서 연면적 기준 3.3㎡당 2690만원, 총 6940억원을 제안했다. 이전 입찰에서 제출한 가격 6600억원(3.3㎡당 2560만원)보다 300억원 이상 높은 가격이다. 반면 경쟁사인 코람코자산신탁의 제안가격은 3.3㎡당 2590만원, 총 6682억원으로 한국토지신탁에 비해 250억원 이상 낮았다. 시장에서 비싸게 샀다는 말이 나온 것도 이 때문이다.

하지만 한국토지신탁은 서울 3대 권역이 임차인 우위 시장인 데 반해 판교권역은 상대적으로 사옥 수요가 많은 임대인 우위 시장이라는 점에 주목한 것으로 알려졌다. 실제 판교 권역은 작년 1분기 기준으로 공실이 없는 상황이다.

업계 관계자는 “사전 임차가 완료된 알파돔이 이미 준공식을 마쳤고 판교구청 예정부지의 개발까지 완료되면 H스퀘어가 위치한 판교 제1테크노밸리 내에 오피스 신규 공급은 당분간 없을 것”이라며 “사용 가능한 오피스면적이 적다 보니 임대료가 꾸준한 상승 추세”라고 말했다.
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