이 기사는 2022년 01월 27일 10:13 thebell 에 표출된 기사입니다.

국제자산운용이 부산시 해운대 소재의 주상복합 개발 프로젝트파이낸싱(PF)에 투자하는 사모펀드를 내놨다.

27일 금융투자업계에 따르면 국제자산운용은 최근 증권사 리테일 창구를 통해 ‘국제 부산우동 일반사모투자신탁’ 투자자를 모집하고 있다. 최소가입액은 3억원으로 30개월 안팎의 만기로 운용된다. 70억원 가량을 목표로 이달말 설정을 완료할 계획이다.

국제자산운용 펀드 자금은 생활형숙박시설 및 근린생활시설 공사 비용에 투입된다. 세부적으로는 대주단이 발행한 사모 대출채권이 투자자산이다. 진행 중인 부동산 PF에 자금을 대고 여기서 발생한 안정적 이익과 분양대금이 투자금의 원리금으로 활용된다.

PF 중에선 후순위 트랜치의 대출채권을 사들인다. 기존 한국투자증권이 특수목적법인(SPC,비욘드우동제삼차)를 통해 보유한 물량을 그대로 인수하는 구조다. 후순위지만 현재 엑시트 분양률인 100%에 육박하는 점을 감안하면 리스크는 낮은 편이다.

현재 PF 대출 총 850억원 가량이다. 트랜치A 600억원, 트랜치B 150억원 등이다. 2019년말 1000억원대 PF를 일으킨 후 지난해 지난해 3월 리파이낸싱을 한 차례 단행했다. 현재 새마을금고, IBK캐피탈, 현대캐피탈 등이 선순위 대주단으로 600억원대를 태우고 있다.

해당 프로젝트는 부산시 해운대 우동(645-6)에 위치한 생활형숙박시설 ‘신세계 빌리브 패러그라프’ 개발사업이다. 지하5층~지상38층 안에 생활형숙박시설, 근린생활 시설 등이 자리한다. 2020년 공사를 시작해 2024년 준공과 함께 입주가 시작된다.

입지 매력도는 높은 편이다. 해운대 중심상업지역에 위치해 남향으로 바다, 북쪽으로는 도시조망이 가능한 구조다. 부산시내 최고급 주거중심지인 마린시티가 위치한다. 기존 상업, 의료, 교육 등의 기반시설을 비롯 생활인프라, 상권이 활성화된 지역이다.

국제자산운용은 목표 수익률로 4%대 중반을 제시했다. 분양실적이 견조한 만큼 수익률이 높진 않지만 안정성이 부각되고 있다. 시공사인 신세계건설의 책임준공(미이행시 채무인수)과 신탁사 교보자산신탁의 관리형토지신탁 3순위 우선수익권을 확보했다.

업계 관계자는 “해운대 핵심에 위치한 덕분에 분양률이 준공 전 이미 높게 나타났다”며 “물론 실질 계약이 가장 중요하지만 현 기류라면 큰 이벤트는 없을 것”이라고 말했다. 이어 “여유자금이 생기면 유동성이 풍부한 채권형 자산 등을 담을 예정”이라고 덧붙였다.

국제자산운용은 2017년 헤지펀드 비즈니스에 뛰어들었다. 수탁고는 3000억원 수준 안팎에 달한다. 부동산 펀드를 중심으로 공모주 상품도 운용하고 있다. 국제자산신탁(현 우리자산신탁) 최대주주였던 유재은 회장이 회사를 매각한 뒤 힘을 쏟고 있는 운용사다.