이 기사는 2022년 05월 20일 11:27 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나대체투자자산운용이 미국 NASA 본사 건물 매각에 난항을 겪고 있다. 급격한 금리 인상으로 원매자가 자금 조달에 어려움을 겪으면서, 상반기 내 엑시트가 사실상 불가능할 것으로 보인다.

20일 금융투자업계에 따르면 하나대체투자자산운용이 진행중인 NASA(미항공우주국) 건물 매각 일정이 미뤄질 전망이다. 현재 나사는 미국 워싱턴 DC에 위치한 오피스 빌딩 투인디펜던스스퀘어(Two Independence Square)에 본사를 두고 있다. 해당 건물의 거의 대부분을 사용 중이며, 2028년 8월 3일까지 장기 임대차 계약을 체결한 상태다.

지난 3월 하나대체운용은 미국 부동산 투자사 오팔홀딩스(Opal HoldingS)를 우선협상자로 선정했다. 매매계약을 체결하고 1차 계약금을 받았지만 연방준비위원회(FOMC)의 급격한 금리인상 결정에 대출금리가 급등하면서 잔금 납부가 미뤄지고 있다.

오팔홀딩스는 계속해서 가격 조정을 요청하고 있는 것으로 알려졌다. 하나대체운용도 환율 상승을 고려해 최근 매각가 일부를 재조정하며 요구를 일부 수용했다. 환율과 자산가치 등을 고려하면 매각 손익분기점은 약 4577억원(매입가 4135억원)이다.

문제는 해당 펀드의 대출 만기일이 오는 7월이라는 점이다. 설정 당시 하나대체운용은 투자은행 크레디트스위스(Credit Suisse)로부터 부동산담보대출로 2596억원을 조달했다. 연 3.14% 고정금리, 5년 만기가 조건이다.

매매계약이 중단될 경우 만기일에 맞춰 리파이낸싱(부채 상환을 위환 자금 재조달)이 필요하지만 급등한 금리가 변수다. 종전 3%였던 대출 금리가 5.75%~6%까지 오를 가능성이 크다.

하나대체운용은 거래 무산 및 기계약금을 반환해야할 경우를 대비해 다양한 차선책을 검토 중이다. 유력하게는 오팔홀딩스가 준비한 채권 발행을 양도받고 이를 활용해 리파이낸싱하는 방안을 검토하고 있다. 현지 채권 통해 타 대출보다 낮은 금리로 조달에 나선다는 구상이다. 다만 5월말까지 매매대금을 수령한다면 예정대로 투자원금 정산과 펀드 청산 등이 이뤄질 예정이다.

회사 측은 "리파이낸싱에 소요되는 기간까지 고려해 오는 23일까지는 매수인이 딜 클로징할 시간을 주려고 한다"며 "올초 꾸준히 오르던 기준금리가 최근 소폭 하락하고 있는데, 원매자도 준비한 본드를 발행해 계약을 수행하고자 하는 의지가 강하다"고 밝혔다.

2017년 3월 하나대체운용은 약 3억6000만달러(당시 4135억원)로 해당 건물을 사들였다. 공모펀드 ‘하나대체투자나사부동산투자신탁1’을 조성해 1551억원, 부동산담보대출로 2596억원 자금을 조달했다.