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'불확실성 고조' 미래에셋운용, 미국 1750K 빌딩 매각 추진 매입 7년만에 JLL 통해 매매 절차 진행…신한생명·사학연금 등 손실 여부 '촉각'

김경태 기자공개 2022-06-17 08:22:51

이 기사는 2022년 06월 16일 10:50 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

미래에셋자산운용이 7년 전 야심차게 매입한 미국 워싱턴DC 소재 오피스빌딩 매각을 추진하고 있다. 최근 급격한 금리 인상으로 최대 임차인인 로펌이 건물에서 나가기로 하면서 미래에셋자산운용이 가격을 낮춰 매각을 추진하고 있다. 국내 기관투자가들의 손실도 불가피하다는 분석이 나온다. 이 때문에 국내 기관투자가를 비롯한 관련 업계에서는 거래 성사 여부에 촉각을 기울이고 있다.

16일 투자업계에 따르면 미래에셋자산운용은 워싱턴DC에 있는 '1750K 스트리트빌딩' 매각에 나섰다. 글로벌 최상위 부동산자문사인 존스랑라살(JLL)이 매각자문을 맡고 있다. JLL의 워싱턴DC 사무소 공동대표가 직접 매각자문을 담당하는 등 거래 성사에 총력을 기울이고 있다.

앞서 미래에셋자산운용은 2014년부터 1750K 스트리트빌딩 인수를 추진했다. 1750K 스트리트 빌딩은 지하 4층~지상12층 규모다. 연면적이 2만㎡ 정도인 오피스빌딩이다. 기존 건물주는 일본 스미토모상사였다.

미래에셋자산운용은 2014년 11월 우선협상대상자로 선정된 뒤 매각 작업이 중단되기도 했지만 이듬해 5월 매입을 마무리했다. 인수 금액은 총 1억1500만달러였다. 당시 환율 기준으로 약 1254억원이다.

국내 기관투자가들도 인수 과정에 발을 담갔다. 총 인수금액 중 절반가량은 지분(에퀴티·Equity) 투자로 미래에셋증권에서 총액인수했으며 신한생명과 사립학교교직원연금공단(이하 사학연금) 등이 투자했다. 나머지는 신한은행, 우리은행 등에서 대출 형태로 자금을 융통했다.

1750K 스트리트빌딩 전경(출처: 사학연금)

현재 북미 지역 부동산에 투자했거나 추진 중인 기관투자가들은 1750K 스트리트빌딩 매각 상황을 예의주시하고 있다. 현지 부동산 사정에 밝은 전문가 등에 따르면 미래에셋 측이 빌딩을 사실상 손절매 수준의 가격으로 내놨다고 알려졌기 때문이다. 실제 미국 JLL에서는 '매력적인 기회'라는 점을 강조하며 마케팅을 진행한다고 전해진다.

건물이 후한 값을 받기 어려운 배경으로 우선 임차인 문제가 거론된다. 1750K 스트리트빌딩에는 4곳의 임차인이 있다. 이 중 임대가능면적의 대부분을 사용하는 현지 대형 법무법인 와일리 레인(Wiley Rein LLP)이 건물을 나갈 예정이다. 2024년 6월 이전한다는 방침을 통보한 것으로 알려졌다.

최근 급격한 금리 인상이 이뤄졌다는 점도 제값을 받기 힘들어진 배경이다. 연방준비제도(Fed)는 지난달 기준금리를 0.5%포인트 인상하는 '빅스텝'을 단행했다. 이달 15일(현지시간)에는 기준금리를 0.75% 올리는 '자이언트 스텝'을 결정했다.

다만 이번에 급매(Fire sale) 수준으로 거래가 성사되더라도 미래에셋그룹 측에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 분석도 있다. 미래에셋증권이 총액인수한 뒤 수익자들을 대상으로 셀다운(재판매)을 대부분 완료했기 때문이다. 이에 셀다운에 참여한 기관투자가들의 손실이 불가피한 것으로 분석된다.

대출의 경우 2020년 6월 리파이낸싱(재대출)을 진행했다. 당시 현지 JLL캐피탈이 자금조달을 주선했고 금액은 6850만 달러다. 당시 환율 기준 약 830억원이다.

미래에셋자산운용 관계자는 "현지 자문사를 통해 1750K 스트리트빌딩 매각을 추진 중인 건 사실"이라며 "펀드 만기를 2025년까지 연장할 수 있기 때문에 적정한 가격을 받을 수 있는지 살펴보는 단계"라고 말했다. 이어 "거래종결 목표 시점이 정해진 것은 아니며 적절한 시점을 봐서 엑시트를 하려 한다"고 덧붙였다.
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