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둔촌주공 시공단, 채권 확보 나서자 '제2의 트리마제' 우려 조합·시공단 분쟁 '수면 위', 분양권 박탈 최악의 시나리오

신준혁 기자공개 2022-07-29 07:17:37

이 기사는 2022년 07월 28일 15:53 thebell 유료서비스에 표출된 기사입니다.

둔촌주공재건축사업 공사중단사태가 '대위변제 후 법적 조치'라는 새로운 국면에 접어들었다. 조합이 다음달 23일 만기도래 대출을 상환하지 못할 경우 시공단은 대출금을 대신 갚고 구상권을 청구할 방침이다.

업계에선 지역조합주택이 소유권을 잃은 '트리마제 사태'가 재연될 수 있다는 우려가 나온다. 조합이 시공사와 분담금을 놓고 다툼 끝에 권리를 잃은 사례다. 전례가 있는 만큼 혹여나 비슷한 전철을 밟게 되는 것은 아닐지 이목이 집중되고 있다.

◇시공단, 대위변제 후 구상권 청구 '최후통첩'

둔촌주공은 재건축을 통해 서울 강동구 둔촌1동 170-1번지 일대 지상 최고 35층 85개동 1만2032가구를 짓는 사업이다. 2006년 11월 재건축 정비구역으로 지정·고시됐다. 2009년 조합설립인가를 받았고 2015년 사업시행인가, 2017년 관리처분인가를 받았다.

하지만 2019년 주택도시보증기금(HUG)이 3.3㎡당 2900만원의 분양가를 제시했고 조합은은 3500만원 이상의 분양가를 요구해 이견이 좁혀지지 않으면서 분양은 미뤄졌다.

최근 둔촌주공 시공단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)은 조합 측에 만기도래에 따른 대출 상환계획을 회신하라는 공문을 발송했다. 농협은행 등 24개 대주단이 조합에 대출 연장 불가와 사업비 만기를 통보한데 따른 조치다. 앞서 대주단은 둔촌주공 조합에 7000억원 규모의 사업비 대출 연장이 불가하다고 통보했다.

대출이 연장되지 않으면 시공단은 약정이행을 위해 대위변제 후 조합에 반환을 청구하는 구상권을 행사할 예정이다. 상환이 이행되지 않을 경우 시공단은 연대보증인으로서 대출약정에 의한 법적 불이대출익을 받게 된다.

대위변제는 민법상 채무자가 아닌 제3자나 이해관계자가 채무를 변제했을 경우 채권자의 채권을 갖는 것을 말한다. 이 사업에서 채권자는 농협은행 등 대주단이며 채무자는 조합이다. 즉 시공단이 조합의 빚을 대신 갚으면 대주단이 가지고 있던 돈 받을 권리를 얻게 되는 셈이다.

조합이 대출금을 갚지 못하면 최종 단계는 경매다. 이 경우 조합원들은 강제로 현금청산을 받고 분양권을 박탈당할 가능성이 있다. 실제 경매가 이뤄진다면 부동산 역사에 기록될 만한 역대 최대 규모다. 조합원 1명 당 상환해야 하는 대출금은 1억여원으로 알려졌다.

시공단이 최후통첩 카드를 꺼내든 배경엔 1조1000억원 규모의 미청구공사액이 있다. 사업 재개를 하지 않을 경우 시공단이 자금을 회수하는 기간이 길어질 수 밖에 없다. 시공단은 우선 공사를 재개하고 향후 일반분양을 통해 미청구공사액을 회수할 계획인 것으로 알려졌다.

시공단장사인 현대건설과 HDC현대산업개발, 대우건설, 롯데건설의 미청구공사액은 평균 3000억원 수준이다. 시공단은 전체 공사의 52%를 진행헀지만 공사비 대부분을 청구하지 못했다. 미청구공사액은 매 분기 2000억원씩 불어나고 있는 상황이다.

◇'트리마제 사태' 분담금 갈등 끝에 조합 권리 박탈

업계에선 둔촌주공이 '제2의 트리마제'가 될지 모른다는 우려가 퍼지고 있다. 서울 성수동 트리마제는 2010년 시행사가 부도가 나면서 두산에너빌리티(옛 두산중공업)이 자체 자금으로 인수해 진행한 사업이다.

당시 트리마제 조합원들은 대부분 사업부지와 분양권을 잃었다. 이런 우려 때문에 둔촌주공에서도 입주권 매물이 쏟아지고 있다. 조합은 '10년 보유, 5년 거주, 1주택자'인 경우 입주권을 매도할 수 있다. 현재 매물 수는 약 120건으로 알려졌다.

트리마제는 2005년 서울 성수동 1가 547-1일대 지역주택조합인 '성수1주택조합'이 추진한 지역조합주택 사업이다. 이 사업지는 300가구 안팎의 단독주택이 밀집한 지역이었다.

당초 조합은 시행사와 함께 2007년 일반분양을 진행할 예정이었지만 분양가상한제를 이유로 사업진척에 어려움을 겪자 조합원 추가 모집으로 방향을 틀었다. 땅값 상승으로 인해 부지확보가 93%에 머물면서 사업이 늦어졌고 글로벌 금융위기가 터지면서 시행사는 부도 수순을 밟았다.

조합은 채권단에 사업부지가 넘어가자 특수목적회사(SPC)를 세워 3600억원 규모 자산유동화기업어음(ABCP)을 발행했고 두산에너빌리티가 신용보강에 나서면서 사업 재개에 힘 썼다. 하지만 두산에너빌리티가 사업지연금과 각종 비용을 추가 분담금으로 청구하면서 갈등의 골이 깊어졌다.

갈등이 봉합되지 않자 결국 두산에너빌리티는 2012년 보증섰던 금액 3600억원을 직접 상환하고 사업권을 인수했다. 결과적으로 초기 조합원들은 사업부지와 투자금, 분양권을 잃었다.

두산에너빌리티는 2014년 분양 당시 호텔식 서비스와 특화시설을 적용한 하이엔드 아파트를 공급하고 고분양가를 받는 전략을 구사했다. 한차례 미분양을 기록했지만 청약통장 없이 아파트를 매수할 수 있는 4순위 청약을 진행한 결과 입주 시점에는 완판을 기록했다.
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