이 기사는 2022년 08월 16일 16:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

민간임대주택은 분양전환 방식이 불투명하다는 문제를 안고 있었다. 입주자인 수분양자는 분양시기와 분양가를 예상하기 어려웠고 사업자는 사업성 평가가 까다로웠다.

앞으로는 문제점이 일부 해소될 전망이다. 정부는 임대리츠를 활용한 새로운 형태의 민간분양 주택을 적극 도입하기로 했다. 이번 대책은 기존 임대와 분양을 혼합한 형태란 점이 이전 뉴스테이와 동일하지만 분양전환 시기와 방식을 구체화한 점에서는 다르다.

16일 국토교통부는 '국민 주거안정 실현방안' 발표를 통해 '내집마련 리츠주택(가칭)'을 도입하겠다고 밝혔다. 기존 정책과 다르게 민간주택 임대 거주 후 분양 여부를 자유롭게 선택할 수 있도록 하는 게 핵심이다.

'내집마련 리츠주택'은 주택도시기금 등이 출자한 임대리츠가 공급 주체가 된다. 임대사업자가 임대주택을 직접 건설하거나 매입해 공급하는데 임대리츠를 통해 자금을 조달하는 방식이다.

입주자는 입주 시에 분양가 절반을 보증금으로 선납하고 나머지 절반은 분양전환 시 감정가로 납부하는 구조다. 국토부는 분양을 원치 않는 경우 임대 거주 기간을 청약 가입 기간으로 인정하는 방안을 검토하고 있다.

현 공공지원 민간임대주택(옛 뉴스테이)도 비슷하게 운영됐다. 다만 이번 정부는 분양전환 시기를 세분화할 계획이다. 최장 10년의 임대 거주 기간 동안 총 3회의 분양전환 기회를 부여한다. 6년차, 8년차, 10년차다.

분양전환 방식도 공공과 민간 모두 감정가로 명시했다. 과거에는 공공임대주택에만 2개 기관 감정가 산출 방식이 적용됐다. 이를 민간임대주택에도 확대 적용할 계획이다.

입주자인 수분양자는 내집마련 리츠주택을 이용하면 분양전환시 선택권이 늘고 분양가 산정에 대한 불확실성을 덜어낼 수 있을 전망이다. 감정가 역시 시세가 반영되지만 노후도 등을 고려해 적정선에서 책정될 것으로 기대된다.

과거에는 민간임대 주택의 분양전환 방식에 대한 법적 규제가 미비했다. 사업자가 분양가와 분양전환 방식을 정했기 때문에 감정평가액보다 비싸게 분양전환하거나 예상보다 더 빨리 분양하는 경우가 생겼다.

사업자 역시 사업 여건을 개선할 수 있을 것으로 보인다. 이번 제도를 통해 일부 조기분양이 허용된 데다 분양전환 시기가 명확해지면서 사업성을 검토하는 등 리스크 관리가 가능해졌기 때문이다.

기존에는 민간임대 주택 의무임대기간이 10년으로 늘어난 상황이었다. '뉴스테이'는 당초 단기 4년, 장기 8년 유형으로 공급했지만 단기를 없애고 장기 유형도 기간도 10년으로 늘렸다. 여기에 공공성을 강화한 10년 장기임대 상품인 '공공지원 민간임대주택'이 추가로 만들어졌다.

국토부는 내집마련 리츠주택 역시 무주택 서민 대상 공급을 원칙으로 한다는 방침이다. 소득기준 등은 청년원가 주택보다 높게 설정된다. 물량과 입지는 시범사업 추진 후 시장 반응에 따라 점차 확대할 방침이라고 설명했다.

공공지원 민간임대 용지로 공급될 예정인 택지 6만호 가운데 우수입지와 재개발·재건축 사업의 일반분양분을 리츠가 매입해 같은 유형으로 공급하는 방안도 적극 검토할 계획이다.

부동산업계 관계자는 "과거 뉴스테이가 분양가와 분양 방식을 정하지 않아 혼란을 초래했다"면 "내집마련 리츠주택은 사업자와 수분양자 모두의 부담을 덜 수 있을 것"이라고 설명했다.