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[고개드는 서울시 도시정비사업]둔촌주공, 사업비 1.1조 추가 청구…재융자에 '성패'시공단 4.3조 요구 '대폭' 증액, 일반분양·금리 등 변수 산적

신준혁 기자공개 2022-09-28 07:49:31

[편집자주]

서울시 도시정비 사업이 다시 들썩이고 있다. 부동산 규제와 원자재수급 불안정으로 표류했던 각종 사업이 곧 시작될 조짐이다. 1970년대 지어진 노후 단지 조합들이 최근 사업 속도를 높이자 서울시가 지원 의사를 밝히며 화답했다. 둔촌, 흑석, 한남, 용두, 여의도 등 각지 사업이 시장의 이목을 끌고 있다. 서울시 내 주요 도시정비 사업의 각종 이슈와 현황을 들여다본다.

이 기사는 2022년 09월 23일 11:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울 강동구 둔춘주공 재건축사업은 공사가 중단된지 5개월째 해답을 찾지 못했다. 공사 중단 후 금리 폭등기와 원자재수급 비상시기가 맞물리면서 공사비에 대한 조합과 시공사업단의 견해 차이는 평행선을 달렸다.

시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)이 조합 측에 공사비 증액을 요청하면서 얽힌 실타래를 푸는 일은 더욱 난항을 겪을 전망이다. 자산유동화와 추가 대출이 해결책으로 등장했지만 '공사비 증액'이라는 뇌관이 터졌다. 안정적 재융자 방안을 찾는 게 사업 성패를 가를 핵심 키가 됐다.

23일 업계에 따르면 둔촌주공 시공사업단은 최근 조합에 4조3600억원 규모의 공사도급금액을 요청했다. 최초 공사비 2조6000억원과 비교하면 60% 상승한 셈이다. 공사비는 2020년 6월 설계 변경를 이유로 한차례 증가해 3조2000억원으로 증가했고 4월 공사 중단 이후 각종 금융비용과 손실보상금이 더해지면서 4조원대로 뛰어올랐다.

현재 조합원 추가 부담금은 최초 공사비 대비 약 2억7000만원으로 추산된다. 3.3㎡당 3220만의 일반분양가를 기준으로 책정한 금액이다. 조합이 '3.3㎡당 3500만원 이상'으로 일반분양가를 상향할 경우 부담금은 줄어들 가능성도 남아있다. 서울시는 국토교통부에 분양가상한제를 완화하는 방식으로 둔촌주공의 일반분양가를 재산정하는 방안을 요청한 것으로 알려졌다.

7000억원 규모의 재융자 계획도 변경이 불가피할 전망이다. 조합은 8월 말 발행한 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 기간 만료일인 10월 말 이전 새로운 대출을 실행할 예정이다. 공사비 증액 전 계획했던 재융자 규모는 9000억원이다.

앞서 대출 기한 연장에 찬성표를 던진 금융사는 새로운 대주단에 합류하는 방안을 긍정적으로 검토 중인 것으로 전해진다. 조합은 NH농협은행을 비롯해 대형 금융기관과 대출 조건을 논의 중인 것으로 알려졌다.

시공단이 신용보강에 나서는 만큼 새로운 대출의 금리는 3~4% 수준으로 점쳐진다. 기존 사업비 대출 금리는 3%대 후반으로 알려졌다. 시공단의 신용등급은 한국기업평가 기준 △현대건설 'AA-/안정적' △HDC현대산업개발 'A/부정적 검토' △대우건설 'A/안정적' △롯데건설 'A+/안정적' 수준으로 우수한 편에 속한다.

조합은 10월 15일 총회를 열고 시공사업단의 공사비 증액 요청안에 대한 결의안을 논의할 예정이다. 현재 손실보상금과 공사기간 연장 등에 대한 검증을 한국부동산원 측에 요청한 상태다. 검증 결과에 따라 조합원 1인당 부담금과 준공예정일을 확정할 방침이다.

협상이 계획대로 이뤄질 경우 이르면 다음달 중순 공사를 재개할 것으로 보인다. 남은 절차는 12월 관리총회공고와 내년 1월 일반분양 순이다. 3월께 일반분양 대금이 입급되면 자금 조달은 정상화될 전망이다.

둔촌주공 재건축사업은 서울 강동구 둔촌1동 170-1번지 일대 둔촌주공아파트 5930가구를 철거하고 지상 최고 35층, 85개 동 1만2032가구 규모의 공동주택을 짓는 프로젝트다. 2006년 11월 재건축 정비구역으로 지정·고시됐다. 2009년 조합설립인가를 받았고 2015년 사업시행인가, 2017년 관리처분인가를 받았다.

하지만 2019년 주택도시보증기금(HUG)이 3.3㎡당 2900만원의 분양가를 제시했고 조합은은 3500만원 이상의 분양가를 요구해 이견이 좁혀지지 않으면서 분양일정이 미뤄졌다.
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