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'IFC 매각 불발' 브룩필드, 'LP 평판 훼손' 타격 받나 펀드 만기 연장·환율 상승 등 'IRR 하락' 영향, 국내외 기관 내 명성 '흠집'

김경태 기자공개 2022-09-29 08:05:48

이 기사는 2022년 09월 28일 15:05 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울 여의도 국제금융센터(IFC) 매각이 무산되면서 매도자인 브룩필드자산운용(이하 브룩필드)에 미칠 영향에도 관심이 쏠린다. 거래 불발의 배경 중 하나로 지목되는 원달러 환율 상승세가 꺾이지 않고 있어 향후 재매각 추진에도 악영향을 끼칠 가능성이 크다. 여기에 브룩필드는 펀드 만기 연장으로 내부수익률(IRR) 하락이 불가피하게 됐다. 또 해외뿐 아니라 국내 기관투자 사이에서도 평판 훼손이 우려된다는 분석도 나온다.

28일 투자업계에 따르면 브룩필드는 2016년 IFC를 인수할 때 'Brookfield Strategic Real Estate Partners II(이하 BSREP II)라는 펀드를 내세웠다. 이 펀드는 2014년부터 조성을 시작했고 2015년 1차 클로징했다. 이어 추가로 자금조달을 이어가 2016년 총 90억 달러로 결성됐다.

BSREP II는 오퍼튜니티(Opportunity) 투자를 추구하는 펀드다. 오퍼튜니티는 하이 리스크·하이 리턴을 노리는 투자다. 브룩필드가 IFC를 인수하던 당시 대규모 공실이 있다는 점에서 투자 전략에 부합하는 대상으로 분석됐다. 브룩필드는 BSREP II 펀드 만기가 올 하반기라는 점을 고려해 작년 11월경부터 매각 작업을 본격적으로 시작했다.

하지만 이번에 미래에셋자산운용과 거래가 수포로 돌아가면서 브룩필드의 BSREP II 펀드 수익률 극대화 전략은 차질을 빚게 됐다. 브룩필드에 따르면 BSREP II의 목표 수익률은 20%다. 통상 펀드 IRR을 높이기 위해서는 짧은 기간 내에 높은 자본이득(Capital Gain)을 얻는 게 핵심이다. 펀드 만기를 연장하면 그만큼 IRR 수치에 불리하게 작용한다.

최근 원달러 환율 추세가 심상치 않다는 점도 브룩필드의 고민을 깊게 하고 있다. 미래에셋자산운용을 비롯한 국내 투자자 입장에서는 금리 상승이 자금 조달을 어렵게 하는 요인이다. 반면 매도자인 브룩필드 입장에서는 환율 이슈가 더 치명적으로 작용한 것으로 알려졌다.

브룩필드가 IFC를 인수하던 2016년에 원달러 환율은 1100~1200원 수준이었다. 최근 환율은 급등세를 이어갔고 1400원을 돌파했다. 브룩필드 입장에서는 환율 상승 때문에 과거 인수할 때보다 손해를 보는 효과가 발생하는 셈이다.

이 때문에 브룩필드에서 인수자가 자금조달에 어려움을 겪는 가운데에서도 매각가로 4조원 이상을 고수한 것으로 알려졌다. 갈수록 높아지는 환율 때문에 매각가를 낮추면 실질적 손해가 더 커지기 때문이다. 강달러 현상이 지속되면 브룩필드가 추진할 재매각에도 큰 부담이 된다.


IFC 거래가 불발된 데다가 재매각도 쉽지 않은 환경이 펼쳐지면서 브룩필드의 LP 평판 훼손이 불가피하다는 분석이 나온다.

IB업계에 따르면 BSREP II 펀드에는 북미 지역을 비롯한 글로벌의 쟁쟁한 출자자(LP)들이 참여했다. 뉴욕주퇴직연금기금(New York State Common Retirement Fund)이 4억달러, 텍사스 교직원퇴직연금(TRS)과 펜실베니아공립학교 교직원퇴직연금(PSERS)이 각각 2억달러씩 투자했다. 이 외에 글로벌 각지의 주요 국부펀드, 금융기관 등도 출자자로 합류했다.

IFC는 한국 상업용 부동산 역사상 총 거래금액이 최대라는 점에서 주목도가 높은 빅딜이었다. 그럼에도 매각 무산으로 투자금 회수(엑시트)를 펀드 만기 내에 하지 못했다. 만기 연장, 재매각 절차 수립 등을 LP들에 설명해야 한다. 세계 최대 부동산자산운용사로 불린 브룩필드의 명성에 흠집이 블가피하다는 지적이다.

국내 LP를 대상으로 펀드레이징을 하는 데도 어려움이 있을 가능성도 거론된다. 브룩필드는 IFC를 인수한 뒤 대규모 공실을 해소하는 등 운용 능력을 입증하기는 했지만 엑시트 실력에 대한 의구심이 발생했다. 더구나 인수자 측과 분쟁까지 이어진 점도 부담 요인이다.

브룩필드 측 관계자는 "IFC에 대한 브룩필드자산운용의 매각 협약은 미래에셋 측의 계약상 의무 불이행에 의하여 해지됐다"며 "브룩필드가 실행하려 했던 역내 거래(on-shore transaction)는 브룩필드가 2016년 IFC를 인수한 이래 창출한 가치에 따라 한국 과세 당국에 상당한 세수를 제공했을 것"이라고 밝혔다.
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