이 기사는 2022년 09월 28일 16:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

SK리츠의 종로타워 인수를 위한 자금조달 계획이 꼬이고 있다. 첫 공모채 수요예측에서 모집액을 채우지 못하면서 목표로 한 증액이 불가능해졌다.

시장에선 SK리츠가 전환사채 발행 및 전자단기사채와 담보대출을 늘릴 가능성이 크다고 보고 있다. 이 경우 주주가치 희석, 조달금리 상승 등 한계가 있어 배당 및 주가 수익률에 대한 의문도 커지고 있다.

28일 금융투자업계에 따르면 SK리츠는 전날 제1회 무보증사채 가격 결정을 위한 수요예측을 진행했다. 1년물로 960억원을 모집했는데 모집금액을 하회하는 910억원의 주문을 받는데 그쳤다.

계획보다 발행 금액을 낮춰 잡았는데도 일부 미매각이 발생했다. SK리츠는 애초 1년물 1000억원, 2년물 500억원 수준의 발행을 검토했다. 하지만 최종적으로는 만기 구조를 1년물로 좁히고 모집액을 960억원까지 줄였다. 증액 발행 규모도 2000억원에서 1500억원으로 낮췄다.

수요예측 흥행에 실패하면서 자금조달 계획도 변경할 전망이다. 미매각 물량은 총액인수 계약에 따라 공동대표주관회사인 한국투자증권과 SK증권, 인수회사인 삼성증권이 인수한다. 하지만 목표로 했던 1500억원 증액은 어려워졌다.

앞서 SK리츠는 이달 초 이사회를 통해 3년물 이내로 3600억원의 회사채를 발행하는 안건을 의결한 바 있다. 국내 상장리츠 중 가장 우량한 AA-(안정적) 신용등급을 바탕으로 금융비용을 최대한 낮추려는 전략이었다. 하지만 수요예측에서 당초 목표에 못 미치는 960억원만 모집하게 된 셈이다.

업계에선 SK리츠가 전환사채를 발행하거나 전단채와 부동산 담보대출 비중을 키우는 등 다른 방법을 활용할 가능성이 크다고 본다. 이 경우 조달구조가 바뀌면서 주주가치가 희석되고 금융비용이 상승하는 등 리츠 수익률이 하락할 위험이 있다.

당초 SK리츠는 자(子)리츠인 토털밸류제1호리츠의 종로타워 매입을 위해 총 6768억원 조달 계획을 짰다. 이 중 부동산 담보대출이 2448억원, 모(母)리츠인 SK리츠의 출자금이 4214억원이다. 자리츠 출자금은 공모 회사채(960억원), 전단채(3309억원), 전환사채(320억원)로 조달한다는 방침이었다.

전단채나 전환사채는 주주가치 희석 우려가 있다. 전단채는 만기가 최장 1년인 단기 증권으로 대부분 3개월 단위로 발행된다. SK리츠는 내년 유상증자를 통해 전단채를 상환한다는 계획이다. 전환사채 역시 주식으로 전환된다는 점에서 성격이 비슷하다. 물론 주식 전환이 주가 상승을 전제하지만 단기적인 주당 배당금 하락은 불가피하다.

SK리츠, 제이알글로벌리츠 등이 유상증자 후 주가 하락을 겪은 바 있다. 미래에셋글로벌리츠 경우 이에 따라 지난달 유상증자 계획을 잠정 철회하고 신규 자산 편입 계획을 미뤘다.

SK리츠가 새로 편입을 추진 중인 종로타워의 자본환원율(캡레이트, Cap Rate)이 낮다는 점도 우려를 키운다. 종로타워 캡레이트는 2~3% 정도로 서울 도심업무지구(CBD) 평균치인 3.5%보다 낮다고 알려졌다. 매입가 약 6200억원에 비해 임대료 수익이 낮은 탓이다. 현재 임차인들은 1년에 약 4개월의 렌트프리 조건으로 임대차 계약이 체결된 상태다.

종로타워 주요 임차인은 SK그룹 계열사다. SK그룹은 지난 5월 친환경 사업 역량을 강화하기 위해 SK E&S·SK에코플랜트·SK에너지 3개사의 환경 사업 관련 조직과 SK지오센트릭·SK온·SK임업 3개사를 종로타워로 한데 모아 SK그린캠퍼스를 출범시켰다.