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15년 묵은 내곡동 '헌인마을', 6000억 브릿지론 성공 미래·NH증권 참여, 롯데건설 3000억 자금보충…환지계획 인가 승인

신민규 기자공개 2022-09-30 07:52:05

이 기사는 2022년 09월 29일 10:55 thebell 에 표출된 기사입니다.

글로벌 금융위기 이후 10여년 넘게 중단됐던 헌인마을 프로젝트가 대규모 조달을 완료했다. 지난해 도시개발사업 실시계획에 이어 환지계획 인가까지 승인 받으면서 대주단 모집에 성공했다.

이번 조달에는 미래에셋증권과 NH투자증권이 주축을 이뤄 참여했다. 시공사 중에선 롯데건설이 3000억원 한도의 자금보충을 내걸면서 우군으로 등장하기도 했다. KB증권도 이름을 올렸다.

28일 업계에 따르면 헌인타운개발은 5950억원 규모 브릿지론을 지난 23일 조달했다. 전체 금액 가운데 롯데건설이 3000억원의 자금보충 및 채무인수의무를 약속했다. 나머지 2950억원에 대해서는 미래에셋증권과 NH투자증권 등이 사모사채 인수의무를 지기로 했다.

개발사업의 실제 사업주 역할은 신원종합개발 관계사인 어퍼하우스헌인이 맡고 있다. 우진호 신원종합개발 회장이 지분 100%를 보유하고 있다. 어퍼하우스헌인은 과거 개발 추진 당시 프로젝트금융회사였던 우리강남피에프브이 지분 47.5%를 보유했다. 취득원가 기준 2250억원에 해당된다. 이 주식은 개발 부실채권을 인수한 사모펀드 '더플랫폼헌인도시개발'에 의해 근질권이 설정돼 있다.

사모펀드 '더플랫폼헌인도시개발'은 26일 만기를 앞두고 있었다. 2019년 5월 당시 헌인마을 도시개발사업을 위해 2600억원 규모의 대출약정을 체결한 바 있다. 플랫폼파트너스자산운용이 설정한 펀드로 대리금융기관은 미래에셋증권이었다. 투자자로 미래에셋증권과 NH투자증권이 참여했다.

특수목적법인(SPC)을 통해 조달한 자금으로 기존 대출 상환이 이뤄질 전망이다. 나머지 자금은 미확보 토지 매입 용도 등으로 쓰일 것으로 관측된다.

개발 사업지는 서울시 서초구 내곡동 374번지 일원, 13만2523㎡에 해당된다. 노후된 주택과 영세 가구단지를 정비해 친환경 주택단지로 만드는 것이 헌인마을 도시개발사업의 골자다.

2006년 PF 대출자금 조달 당시에는 삼부토건, 동양건설산업 등으로 이뤄진 우리강남피에프브이를 통해 4270억원을 확보했다. 전체 토지 가운데 80%에 가까운 9만9455㎡ 가량 매입이 이뤄졌다.

2008년 글로벌 금융위기를 겪으면서 PF채무를 막지 못해 연관 건설사가 법정관리 절차를 거쳤다. 2019년 미래에셋증권과 NH투자증권 등 금융권과 신원종합개발 관계사인 어퍼하우스헌인이 나서 '더플랫폼헌인도시개발'을 설립하면서 전기를 맞았다. 이후 다시 부침을 겪다가 3년여만에 조달작업이 성사됐다.

지난해 실시계획인가를 받은 이후 이번에 환지계획 인가까지 승인받으면서 조달 물꼬를 텄다. 환지 방식은 토지주에게 보상금을 지급하는 대신 개발 후 조성된 땅을 지급하는 보상 방법이다. 미매입 토지에 대한 처리도 빨라질 전망이다.

시장에선 이번 조달이 마지막 브릿지론이 될 것으로 내다봤다. 내년 사업승인을 받으면 본 프로젝트파이낸싱(PF)의 절차를 거쳐 착공에 돌입할 전망이다. 브릿지론 규모가 6000억원에 육박했다는 점에서 본PF는 1조원을 웃돌 것으로 예상된다.

기존 자연녹지지역은 제1종전용주거지역(용적률 100% 이하, 최고층수 2층 이하)과 제2종전용주거지역(용적률 120% 이하, 최고층수 3층 이하)으로 변경되고, 단독(45세대) 및 공동주택(216세대) 총 261세대가 들어선다.

헌인마을은 1970년대 치유에 성공한 나환자들이 형성한 자활촌이었다. 그린벨트에서 해제된 이후 도시개발구역으로 지정되면서 개발 기회를 맞이했다.
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