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[디벨로퍼 열전]미래인, 5200억 PF 조달 성사 '시장우려 불식''르피에드 둔산' 개발 본격화, 대우건설 시공사 선정

이정완 기자공개 2022-11-25 07:57:16

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2022년 11월 23일 15:38 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼 미래인이 대전 둔산동에 위치한 옛 홈플러스 부지에 고급 주거시설 개발을 본격화했다. 대규모 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달에 성공해 항간의 우려를 불식시켰다.

23일 부동산 투자업계에 따르면 르피에드둔산피에프브이(PFV)는 최근 대전 서구 둔산동 1380-2번지에 오피스텔·근린생활시설을 짓기 위해 5200억원 규모 대출을 실행 받았다. 대출 구조는 트랜치A 4600억원, 트랜치B 600억원으로 짜였다.

르피에드둔산PFV는 미래인이 르피에드 둔산을 개발하기 위해 설립한 법인이다. PFV 최대주주는 미래인이 세운 미래개발3이다. 부동산 디벨로퍼는 자금 조달과 사업 진행을 효율적으로 하기 위해 PFV를 개발 주체로 자주 활용한다.

미래인은 2020년부터 이번 사업을 준비해왔다. 홈플러스가 유동성 확보 차원에서 내놓은 홈플러스 둔산점을 2020년 10월 약 3800억원에 매입했다. 개발을 위해 세일앤리스백 방식이 아닌 폐점을 전제로 자산을 사들였다. 홈플러스 둔산점은 지난해 말까지만 운영됐다.

미래인은 이 기간 동안 주거시설 개발을 위한 인허가 작업에 나섰다. 르피에드 둔산이 들어설 자리는 토지이용계획상 중심상업지역으로 지정돼있어 아파트 같은 주택은 짓기 어렵지만 오피스텔 형태로 개발이 가능하다.

다만 올해 들어 개발 분위기에 변화가 생겼다. 연초부터 시작된 기준금리 인상으로 인해 부동산 분양 시장에 대한 소비자의 관심이 식기 시작했다. 더불어 지난 9월 레고랜드 빚 2050억원을 보증하고 있는 강원중도개발공사의 회생신청을 발표하며 개발 사업을 바라보는 금융권의 우려가 커졌다. 사실상 PF 대출이 막혔다는 이야기도 나왔다.

조달 과정에서 미래인은 PF 대출 금리 인상을 감수하면서 사업을 원활히 이끌기로 했다. 시행 이익을 양보하며 대주단 측의 투자 조건을 수용했다. PF 대출에는 MG새마을금고가 대거 투자한 것으로 알려졌다.

시공사 선정도 마쳤다. 지난 8월 대우건설과 4200억원 규모 신축공사 계약을 체결했다. 대우건설은 PF 대출에 대한 채무보증을 제공하며 리스크를 분담하기로 했다.

르피에드 둔산 조감도(출처=미래인)

시공사 선정과 본 PF 등 사업 준비를 모두 마친 만큼 빠른 시일 내로 분양에 나설 계획이다. 미래인은 내년 2~3월 무렵 분양을 예상하고 있다. 아파트를 대체할 수 있는 오피스텔 848세대를 공급한다. 주거시설로서 매력을 높이기 위해 30평형대를 중심으로 상품을 기획했다.

다만 고급 주거시설이기에 과거 부동산 호황기처럼 빠르게 완판에 이르긴 어려운 상황으로 분석된다. 미래인은 장기적으로 상품이 갖춘 매력을 강조하겠다는 전략을 세우고 있다. 처음으로 지방에 공급되는 르피에드라는 점이 주목도를 이끌 것으로 예상된다.

미래인은 2019년 자체 하이엔드 브랜드인 르피에드를 선보여 서울 송파구, 서초구 등에서 분양 성과를 냈다. 미국의 최고급 주거상품으로 통하는 피에드아테르(pied-à-terre)를 국내로 들여온 첫 사례로 평가 받는다. 유명 건축가의 특화 설계부터, 차별화된 인테리어, 호텔식 컨시어지 서비스 등이 제공되는 주거 형태다. 르피에드 둔산을 통해 대전으로 고급 주거시설 사업 영토를 넓히는 셈이다.

미래인 관계자는 "지금까지 대전 지역에 없던 고급 주거시설이고 아파트를 대체할 수 있는 상품성도 충분하다고 평가된다"며 "시간이 걸리더라도 분양률을 지속 높여가려 한다"고 말했다.
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