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[China Conference]"중국 부동산 시장, 일본식 장기 침체 국면 돌입"이치훈 국제금융센터 부장 "구조적 전환기 진입…장기적 하방 압력 작용할 것"

남준우 기자공개 2024-05-30 10:00:01

이 기사는 2024년 05월 29일 16:43 thebell 에 표출된 기사입니다.

"중국 부동산 시장이 과거와 비교했을 때 침체된 것은 확실하다. 지금 당장 중국 부동산 시장발 위기 가능성은 낮지만, 하방 압력이 상당한 만큼 장기 침체 국면으로 돌입한 것으로 보인다."

이치훈 국제금융센터 부장(사진)은 29일 서울 중구 더플라자호텔 그랜드볼룸에서 열린 '2024 더벨 차이나컨퍼런스'에서 '중국 부동산 시장과 부채 이슈 분석과 전망'이라는 주제로 발표하면서 이같이 말했다.


이 부장은 중국 부동산 시장이 구조적으로 전환기에 진입했다고 진단했다. 1분기 중국 경제 GDP가 당초 예상보다 높은 4.5%를 기록했음에도, 최근 3년간 가격과 거래량이 11% 넘게 감소했다.

이 부장은 "재작년부터 중국 대형 부동산 개발 기업인 헝다, 비구이위안 등의 평균 순이익이 급감하더니 마이너스를 기록했다"며 "전체적인 하락 폭이 과거 어느 때보다도 큰데 가격과 거래량의 경우 체감상으로는 20% 정도 떨어진 것 같다"고 말했다.

이 부장은 중국 부동산 가격이 여전히 너무 비싸다는 점도 지적했다. PIR(소득대비주택가격비율) 전세계 상위 10개 도시 가운데 5개(상하이, 선전, 쑤저우, 광저우, 베이징)가 중국에 위치하고 있다. 소득 대비 너무 높은 가격에 수요가 뒷받쳐주지 못하면서 공실률이 최근 급증하고 있다.

이에 임대수익률도 국채 수익률보다 낮은 실정이다. 최근 중국 부동산 임대 수익률은 국채 수익률(2.7%)보다도 낮은 약 2%를 기록했다. 가계·기업 등이 향후 경제위축을 우려하여 부채를 갚고 주택투자 등을 기피하는 ‘대차대조표 불황'이 나타나고 있다.

이 부장은 "중국은 전통적으로도 임대 수익률이 낮았던 국가"라며 "자산 가격 상승분으로 낮은 임대 수익률을 메우는 구조였는데 현재는 국채 수익률보다도 낮은 상황이라 여러모로 곤혹을 치르고 있다"고 말했다.

일본식 장기 침체로 들어가는 것이 아니냐는 우려가 지배적이다. 중국 정부가 재정 정책으로 시장 활성화 방안을 내놓고는 있지만 효과는 미지수다. 중국 정부는 올해 초 화이트 리스트를 선정한 후 집중적으로 지원하겠다는 의사를 밝혔다.

하지만 중국 부동산 시장이 '국유기업-지방정부-은행' 간의 핵심 고리에 놓여 있는 만큼 해결이 쉽지는 않을 것으로 보인다. 정부 수입의 30%, 은행 대출의 30%, 가계 자산의 70%가 부동산인 만큼 중국 경제의 부동산 의존도는 굉장히 높은 편이다.

이 부장은 그러나 당장 큰 위기가 찾아올 가능성은 낮을 것으로 보고 있다. 중국은행의 주택담보 안정 비율은 50~70% 수준으로 타국가 대비 낮은 수준이다. 중국의 모기지 대출 형태도 20~30년 장기 원리금 균등 상환 구조라 비교적 안정적이다. 개발업체의 불안에도 불구하고 전체 회사채 금리도 최근 안정적인 추이를 보이고 있다.

이 부장은 "중국 경제의 부동산 의존도는 비교적 높은 편이지만 전체적인 주택담보 비율이나 상환 기간 등을 놓고 봤을 때 아직까지는 안정적인 모습을 보이고 있다"며 "당장 위기가 찾아온다기보다는 장기 침체 국면 속에서 중국 경제의 하방 압력을 높이는 요인으로 작용할 것으로 보고 있다"고 말했다.
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