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[디벨로퍼 리포트]RBDK, 잇단 토지매입 불발에 대손 부담 확대매출 증가에도 당기순익 적자전환, 부산·인천 개발사업 장기화

이재빈 기자공개 2024-06-04 07:15:31

이 기사는 2024년 06월 03일 07:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

알비디케이(RBDK)가 건설부동산 경기침체의 직격탄을 맞고 있다. 사업부지 취득계약 해지가 이어지고 이자비용이 증가하면서 750억원에 달하는 당기순손실을 냈다. 지난해 말 분양을 시작한 경기도 용인 공세동 도시형생활주택의 흥행이 향후 실적의 관건이 될 전망이다.

RBDK의 2023년 연결기준 매출은 1532억원으로 나타났다. 1125억원을 기록한 전년 대비 36.18% 증가한 수치다. 용역매출과 임대매출은 2022년과 비슷한 수준을 유지했지만 분양매출이 1086억원에서 1490억원으로 37.2% 성장한 덕분이다.

분양매출 증가는 라피아노 스위첸 양주옥정이 견인했다. 양주시 옥정동 산 81번지 일원에 연면적 8만1455.98㎡, 지하 1층~지상 4층, 456가구 규모 타운하우스를 조성하는 프로젝트다. 올해 초 준공이 완료돼 현재 입주가 진행되고 있다.

라피아노 스위첸 양주옥정의 분양계약 관련 수익인식 누계액은 지난해에만 1489억원 늘었다. RBDK 분양 매출의 대부분을 창출한 셈이다.

다만 매출원가가 661억원에서 1074억원으로 62.48% 급증하면서 매출총이익은 464억원에서 458억원으로 소폭 감소했다. 매출에서 매출원가가 차지하는 비중은 58.76%에서 70.1%로 11.34%포인트(p) 확대됐다.

올해 매출의 향방은 용인 공세동 라피아노에 달렸다. 지난해 9월 착공해 2025년 7월 준공이 예정돼 있는 사업지다. 경기도 용인시 공세동 공세지구 D3블록(BL)에 연면적 1만3174.99㎡, 지하 2층~지상 3층, 94가구 규모로 조성되는 도시형생활주택이다. 지난해 말 분양을 시작했다.

중장기 매출은 부산과 인천 사업지의 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환에 달렸다. 부산 동래구 온천동 1126번지 단지형 연립주택 개발사업은 2021년 12월 대출약정을 체결하고 사업지를 확보한 곳이다. 브릿지론 사용 기간이 2년을 넘어가고 있지만 아직 본PF 전환이 이뤄지지 않았다.

인천 중구 항동7가 108번지 개발사업도 브릿지론이 장기화됐다. 물류센터 조성이 예정됐던 사업지다. 2021년 11월 대출약정을 체결할 당시 2023년 7월 착공, 2025년 6월 준공을 목표로 했다. 하지만 상업용 부동산 선호도가 하락함에 따라 현재 토지 용도변경을 준비하는 중이다.

2022년 마이너스(-) 176억원을 기록했던 영업손익은 53억원으로 흑자전환했다. 판관비가 640억원에서 405억원으로 36.72% 축소된 효과다. 비용절감을 통해 영업손익이 흑자로 전환한 셈이다.

다만 당기순손익은 마이너스(-) 750억원을 기록하며 적자전환했다. 2022년 당기순이익은 859억원이었다. 2022년에는 2399억원의 기타 대손상각비 환입이 이뤄졌지만 지난해에는 기타대손상각비 336억원이 발생했기 때문이다. 이자비용도 274억원에서 382억원으로 39.42% 늘며 실적에 부담으로 작용했다.

대손상각비 발생의 원인은 사업부지 취득 실패다. 지난해 말 기준으로 3곳의 사업부지 취득계약이 해지되면서 토지대금 및 기투입 건축비 175억원을 손실로 인식하고 있다.

RBDK는 2022년부터 경기도 부천시 중동에 자리한 이마트 중동점 매매계약을 체결하고 개발을 추진했다. 하지만 경기침체로 인해 투자자 모집에 난항을 겪으면서 지난해로 연장된 잔금납부일을 지키지 못했다. RBDK가 이마트에 기납부한 계약금은 381억원이다.

수원 고등지구 개발사업도 잔금을 납부하지 않아 251억원의 계약금을 한국토지주택공사(LH)에 몰취당했다. RBDK는 현재 LH를 상대로 계약금 반환소송을 제기한 상태다.

RBDK는 세종시 고급 단독주택 개발사업 잔금 납부에도 실패했다. 매각공고 상 공급예정가격이 600억원이고 입찰보증금이 입찰가의 5% 이상임을 고려하면 30억원 이상의 계약금이 묶여있을 것으로 추산된다.

개발사업을 진행할 수록 현금이 유출되고 있는 상황이다. RBDK의 연결기준 영업활동으로 인한 현금흐름은 마이너스(-) 621억원으로 나타났다. 분양미수금(-639억원)과 선급용지비(-375억원), 재고자산 증가(-201억원) 등이 현금 유출을 야기했다.

결국 현금 유동성 확보를 외부 차입에 의존하고 있다. RBDK는 지난해 재무활동으로 604억원을 조달했다. 순조달 규모는 단기차입금 366억원, 장기차입금 588억원, 사채 70억원 등이다. 현재 개발을 진행하고 있는 사업지의 분양이 흥행하고 분양미수금이 제 때 유입되지 않으면 채무 상환에 어려움이 발생할 수 있는 구조다.

RBDK 관계자는 "실적과 관련해 별도로 말할 내용이 없다"고 말했다.
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