이 기사는 2024년 07월 26일 15:41 thebell 에 표출된 기사입니다.

제일건설과 디벨로퍼 도담에스테이트, 교보증권 등이 추진하고 있는 청량리 정신병원 개발사업이 조만간 착공에 돌입할 전망이다. 공공지원 민간임대주택사업으로 추진되는 만큼 착공에 필요한 자금을 무난하게 조달할 것으로 보인다. 착공에 돌입하면서 신용보강을 제공하고 있는 제일건설의 장기 우발부채도 해소될 예정이다.

26일 업계에 따르면 청량리 정신병원 개발사업 시행사 동대문어반피에프브이는 최근 2024년 11월 착공을 목표로 설정했다. 도시형생활주택 개발사업으로 제일건설이 시공사로 참여한다.

이 사업은 서울시 동대문구 청량리동 46번지 일원에 HUG 공모를 통해 공공지원 민간임대주택을 조성하는 프로젝트다. 준공 후에는 민간사업자가 리츠를 설립해 임대운영 및 관리 등의 업무도 수행한다.

시행을 맡은 동대문어반피에프브이는 이번 사업 추진을 위해 설립된 프로젝트금융투자회사(PFV)다. 2021년 6월 11일 설립됐으며 제일건설이 지분 29.8%를 보유한 최대주주로 자리하고 있다.

도담에스테이트도 지분 17.4%를 보유하고 있다. 분양대행업에서 경험을 쌓아 개발사업에 진출한 디벨로퍼다. 충남 아산과 인천 송도, 경기도 시흥 등지에서 다수의 공동주택을 시행했고 부산 오시리아 리조트 개발사업 등 비주거 부동산을 개발한 이력도 가지고 있다. 특수관계사인 디벨로퍼스랩도 지분 11.6%를 보유하고 있는 것으로 나타났다.

이밖에도 교보증권이 지분 5%를 보유한 재무적투자자(FI)로 참여했다. 교보증권은 브릿지론 자금조달 주관 등의 업무를 수행하고 있다. 플레이노(17.4%)와 브이앤디(14.8%), 산하디앤씨(4%) 등의 법인도 주주명단에 이름을 올렸다. 주주들이 PFV에 투자한 자본금 총액은 50억원이다.

청량리 정신병원 개발사업은 사업지 매입 이후 3년 이상 경과한 장기 지연 프로젝트다. PFV가 부지 매입 계약을 체결한 시점은 2021년 5월이고 토지 매입을 위해 브릿지론을 일으킨 시점은 2021년 8월으로 나타났다.

토지 매입 과정에서 조달된 브릿지론의 대출약정액은 800억원이다. 트렌치별 약정액은 A 500억원, B 150억원, C 50억원, D 100억원 등이다. 조달 과정에서 제일건설이 차입금 전액에 대해 자금보충 약정 형태로 신용을 보강했다. 수 차례 대출 만기를 연장하면서 현재 상환기일은 2025년 2월로 설정돼 있다.

브릿지론 조달 후에도 사업지 추가 매입 등을 위해 꾸준히 자금을 차입했다. 이 과정에서 2021년 800억원이었던 PFV의 차입금 규모는 지난해 말 기준 956억원으로 확대됐다. 증가한 차입금 중 85억원은 제일건설이, 31억원은 도담에스테이트가 제공했다.

나머지 40억원은 유동화법인(SPC)을 통해 투입됐다. 차입금 이자비용을 납부할 자금이 부족해 추가 수혈한 자금이다. 이에 따라 PFV에 대한 제일건설의 신용보강 총액은 800억원에서 840억원으로 확대됐다.

차입금 규모가 확대되고 조달금리가 오르면서 누적 이자비용은 100억원을 넘어섰다. 연간 이자비용은 2021년 12억원, 2022년 39억원, 2023년 60억원 등 3년간 총 111억원에 달한다. 올해 이자비용으로도 이미 수십억원이 투입된 것으로 추산된다.

진행 과정에서 부침이 있었던 사업이지만 착공까지는 순조롭게 진행될 전망이다. 사업계획 승인만 획득하면 인허가 절차가 대부분 마무리된다.

자금 조달에도 어려움이 없을 것으로 예상된다. 공공지원 민간임대주택 조성사업으로 추진돼 공공자금 투입이 예정돼 있기 때문이다. 주택도시보증공사(HUG)의 기금 출자 심사만 통과되면 브릿지론 상환과 착공 및 공사 진행에 필요한 자금을 확보할 수 있다.

브릿지론을 상환하게 되면 최대주주인 제일건설은 우발부채 부담을 덜어낼 수 있다. 지난해 말 기준으로 제일건설이 신용을 보강한 브릿지론 단계 사업장에 실행된 PF대출 잔액은 7153억원이다. 전체 브릿지론 우발부채의 11.74%를 한 번에 덜어내는 셈이다.

PFV 관계자는 "이달 중으로 사업계획승인을 획득할 수 있을 것"이라며 "조만간 HUG의 기금 투자 심의를 진행할 예정"이라고 설명했다.