이 기사는 2024년 07월 30일 07:39 thebell 에 표출된 기사입니다.

삼성fn리츠, 한화리츠가 연이어 유상증자를 진행한다. 시기가 확정되지 않았지만 신한알파리츠도 연내 유상증자 추진이 유력하다. 각각 우량 자산을 확보 및 편입할 예정인 만큼 하반기에 자금 조달에 나설 계획이다.

주요 주주들이 적극적 참여 의사를 밝혀 유상증자는 성공적으로 이뤄질 것으로 보인다. 삼성fn리츠와 한화리츠는 절반가량 지분을 보유한 금융 계열사들이 우군으로 나설 예정이다. 이번에 편입하는 자산들이 모두 코어 오피스인 데다 유상증자 후 대형화 효과를 누리기 위해선 추가 출자로 가닥을 잡았다.

◇9월 삼성fn리츠, 11월 한화리츠 '유상증자' 목표

29일 리츠업계에 따르면 한화리츠는 오는 11월 4500억원 규모 유상증자를 진행할 예정이다. 한화리츠의 자산관리회사(AMC)인 한화자산운용은 한화투자증권과 대표 주관 계약을 맺기 위해 4500억원 한도의 총액인수 확약서(LOC)를 받을 예정이다.

한화리츠 유상증자는 새로운 자산인 '장교동 한화빌딩'을 매입하기 위한 목적이다. 자산 가격은 8080억원이다. 담보대출과 보증금 등을 통해 3580억원을 조달하고 나머지 4500억원을 유상증자로 마련할 계획이다.

장교동 한화빌딩 취득 예정일자는 내달 28일이다. 자산 매도자인 한화생명보험과 매매계약을 맺고 다음달 말까지 잔금납입 및 소유권 이전을 마치는 일정이다. 이 때문에 4500억원은 브릿지론 성격으로 우선 조달한다.

한화리츠보다 앞선 오는 9월에는 삼성fn리츠가 655억원 규모 유상증자를 앞두고 있다. 같은 달 말 삼성화재 판교사옥을 편입하기 위해서다. 삼성화재 판교사옥을 1259억원에 사기로 했는데 이 중 655억원을 유상증자를 통해 조달하는 셈이다.

두 리츠는 모두 금융그룹 네트워크를 갖춘 스폰서리츠다. 계열사가 최대주주로 이름을 올린 가운데 이번 유상증자에도 적극적 참여 계획을 세워 놓은 상태다. 개인 주주 지분율은 적은 편이라 성공적으로 유상증자가 마무리될 가능성이 높다.

먼저 삼성fn리츠는 유상증자 규모가 크지 않아 주주배정 단계에서 모든 물량을 확보할 것으로 관측된다. 구주주 우선 배정에서 삼성생명보험과 삼성화재해상보험이 각각 128억원, 123억원을 출자할 예정이다. 주요 주주이자 대표 주관을 맡은 삼성증권도 최대 524억원을 구주주 우선배정 및 잔액인수를 결정했다.

삼성fn리츠 주주 구성을 보면 올해 4월 말 기준 삼성생명보험이 19.51%를 보유하고 있다. 이어 삼성화재해상보험 18.73%, 삼성증권 0.52%, 에스원 0.78% 등을 갖고 있다. 전체의 39.54% 수준이다.

한화리츠는 유상증자 규모가 큰 편이다. 현재 시가총액이 3600억원 수준인데 최대 4500억원을 유상증자로 조달할 예정이기 때문이다. 다만 한화리츠 역시 주요 주주들이 유상증자에 참여할 것으로 보인다.

한화리츠는 계열사가 전체 48.09%의 지분을 들고 있다. 지난 4월 말 기준 한화생명보험 46.18%, 한화투자증권 0.76%, 한화자산운용 1.15% 등이다.

계열사 외 기관투자자 지분까지 합치면 71.43%에 달한다. 미래에셋자산운용이 17.72%, 코람코주택도시기금리츠가 8.5%, 교보생명보험이 5.67% 지분을 갖고 있다. 모두 구주주 유상증자에 참여할 전망이다.

◇삼성fn리츠 BBD, 한화리츠 CBD로 포트폴리오 확장

이번 유상증자는 주주들을 설득하는 과정이 비교적 수월했던 것으로 보인다. 편입 자산들 자체가 안정성이 높은 우량 오피스이기 때문이다. 올해 하반기 금리 인하 전망으로 상장리츠 주가도 전반적으로 힘을 받을 것으로도 전망된다.

한화리츠가 편입하는 장교동 한화빌딩은 한화그룹이 보유한 도심업무지구(CBD) 자산 중 가장 우량한 것으로 꼽힌다. 이번 매입가도 평당 3500만원 수준에 평가됐다. 한화리츠로선 여의도업무지구(YBD) 한화손해보험 여의도 사옥에 이어 두 번째 코어 오피스를 담을 수 있게 됐다.

삼성fn리츠가 담는 삼성화재 판교사옥도 신흥업무지구인 분당판교업무지구(BBD) 소재 우량 오피스다. 현재 CBD와 강남업무지구(GBD)에 빌딩 하나씩을 편입한 상태다. 한화리츠와 같이 지역적으로도 포트폴리오를 확장하게 된다.

상장리츠는 신규 자산 편입 및 유상증자로 운용자산(AUM)이 커질 때 자금 조달 유연성과 포트폴리오 분산, 주식 시장 내 수급 확대 등 이점을 누릴 수 있다. 이번에 삼성fn리츠와 한화리츠가 편입하는 자산들의 경우엔 수익률도 비교적 높은 편이라 배당률 훼손도 없는 수준으로 알려졌다.

더불어 시기와 규모가 확정되지 않았지만 신한알파리츠도 1000억원대 이상의 유상증자를 연내 진행할 예정이다. 올해 상반기 'GS건설 서초타워' 매입을 완료하고 현재 '씨티스퀘어' 최종 딜 클로징을 앞두고 있는 상태다. 여유자금을 포함해 최대 2000억원까지 조달할 계획이다. 한화리츠보다 앞선 10월경 유상증자를 추진하는 데 무게가 실린다.

신한알파리츠의 신규 편입자산인 GS건설 서초타워와 씨티스퀘어 역시 중심업무지구에 위치한 코어 오피스로 꼽힌다. GS건설 서초타워는 지하철 3호선 남부터미널 인근, 씨티스퀘어는 지하철 2호선 시청역 인근이다.