이 기사는 2024년 08월 01일 16:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

요진건설산업이 성공적으로 '화성 물류창고' 사업을 마무리하는 모습이다. 사용승인(준공)을 득한데 이어 소유권 이전 등 행정 절차를 완료했다. 기존 프로젝트파이낸싱(PF) 대출도 상대적으로 안정적인 담보 대출로 전환했다. 롯데글로벌로지스라는 우량 임차인을 확보했기에 가능했다는 분석이다.

1일 관련업계에 따르면 요진건설산업은 최근 경기도 화성시 팔탄면 월문리 55-20에 위치한 물류창고의 차입 구조를 변경했다. 기존 710억원 한도로 조달한 PF 대출이 810억원 규모의 담보 대출로 전환된 게 특징이다. 대출 기간은 18개월로 선순위 690억원과 후순위 120억원으로 구성돼 있다.

신규 조달 과정에서 '이프와이제일차'라는 이름의 유동화증권도 발행됐다. 이프와이제일차 기초 자산은 후순위 120억에 대한 대출채권이다. 이와 함께 제2순위 우선수익권이 담보물로 제공됐다. 현대차증권이 주간사이자 자산관리자 역할을 맡았다. 업무수탁자에는 NH투자증권이 이름을 올리고 있다.

우량 임차인을 확보했기 때문에 가능했던 조달이다. 롯데글로벌로지스와 준공 이전 단계부터 임대차 계약을 체결했다. 지하 2층~지상 3층 구조의 화성 물류창고가 상온시설로만 구성된 게 우량 임차인을 사전 유치할 수 있던 원동력으로 거론된다. 일반적으로 저온·혼합시설이 상온 대비 높은 공실률을 기록하고 있다.

수도권 물류창고 시장 공실률이 상승하는 추세라는 점에 미루어 성공적인 계약이라는 평가도 뒤따른다. 알스퀘어가 이날 발간한 '2024. 1H 물류센터 마켓 리포트'에선 화성시를 포함한 남부권 시장의 상온시설 공실률이 20.2%로 집계됐다. 전년 동기 대비 8.1% 상승한 수준이다. 21만㎡가량 신규 공급된 게 공실률에 영향을 미쳤다.

요진건설산업도 자체 사업으로 추진한 화성 물류창고 차입 구조가 안정적인 담보대출로 전환된 만큼 차기 행보를 고려할 수 있는 여건을 갖췄다. 화성 물류창고 시행 주체는 화성물류피에프브이다. 최은상 요진건설산업 부회장과 계열사인 와이제이코퍼레이션이 화성물류피에프브이 지분을 각각 33%, 27% 보유하고 있다.

요진건설산업은 시공사이자 제2·3종 종류주식을 보유한 3대주주(26%)다. 부국증권과 엠디엠자산운용이 각각 10%, 4% 지분을 가진 기타주주로 참여하고 있다. 요진건설산업이 기존 KB국민은행과 BNK캐피탈, OK캐피탈 등으로부터 조달한 PF 대출에 자금보충약정을 제공했다는 점이 미루어 리스크 발생 시 그룹 전체로 확산될 여지가 존재했다.

당분간 화성물류피에프브이를 앞세워 화성 물류창고에 대한 임대·운영업을 이어간다는 방침이다. 향후 시장 상황을 고려해 화성 물류창고를 매각할 가능성도 남아있다. 구체적인 결정은 담보대출의 만기일인 2026년 초에 이뤄질 전망이다. 물류창고 시장이 여전히 어려울 경우 장기간 보유할 수도 있다.

요진건설산업 관계자는 "어려운 시장 상황에도 우량 임차인을 사전 유치해 안정적인 담보대출로 전환했다"며 "올해 3월 중 준공한데 이어 6월 초부터는 롯데글로벌로지스가 입주해 개소한 상태"라고 설명했다. 그러면서 "내년 중 시장 상황에 따라 매각 또는 보유 여부를 결정할 예정"이라고 덧붙였다.