이 기사는 2024년 09월 03일 10:58 thebell 에 표출된 기사입니다.

한화리츠의 서울 장교동 한화빌딩 매입에 유동화 시장도 활용됐다. 8000억원 넘는 대형 자산 편입을 위해 은행권으로부터 담보 대출을 받았는데 이 중 일부 물량이 소화된 것이다.

한화리츠는 이번 자산 매입을 위해 조달 수단을 전방위적으로 공략했다. 은행 대출은 물론 전자단기사채를 발행해 자금을 모았다. 전단채 상환 시점이 도래하는 오는 연말에는 유상증자도 계획 중이다.

◇2년 전에도 유사한 구조 선택

3일 투자은행(IB)업계에 따르면 지난달 말 한화리츠는 특수목적법인(SPC) 리치게이트에이치제이차는 ABSTB(자산유동화전자단기사채)를 통해 500억원을 조달했다. SPC가 한화리츠에 대출을 실행하고 이로 인해 발생하는 대출채권을 기초자산으로 3년 뒤까지 유동화 증권을 차환 발행한다.

이번 유동화 증권 발행은 신한은행이 주관했다. 유동화 증권 매입보장을 통해 신용도를 높였다. 신한은행은 한화리츠가 서울 중구 청계천로 86(장교동)에 위치한 한화빌딩(사진)을 매입하는 데 대주단으로 참여했다. 한화리츠는 지난달 초 한화생명으로부터 장교동 한화빌딩을 8080억원에 사들이는 계약을 체결했다. 부가가치세까지 고려하면 매입액이 8000억원대 후반에 달한다.
매매금액의 절반을 부동산 담보대출로 마련했다. 연 4.65% 고정금리로 2216억원, 변동금리로 2000억원을 확보했다. 고정금리 대출에는 SC제일은행, 우리은행, KB국민은행이 참여했다. 신한은행은 변동금리 대출에 500억원을 참여했다. 변동금리는 양도성 예금증서(CD) 3개월물 유통금리에 1.25%를 더한 수치다.

신한은행은 이미 2년 전에도 유사한 구조로 한화리츠의 유동화 조달을 도운 바 있다. 2022년 11월 한화리츠가 상장을 위해 자산을 편입할 때도 마찬가지로 유동화 시장에서 500억원을 확보하게끔 만들었다.

당시 한화생명과 한화손해보험이 가지고 있던 5개 건물을 매입할 때 대주단과 3276억원의 대출 약정을 체결했는데 만기 도래 시점에 따라 트랜치A부터 트랜치C까지 나눴는데 이 중 만기가 3년으로 가장 길었던 트랜치C 대출 1076억원 중 500억원이 유동화 시장에서 소화됐다. 리치게이트에이치라는 SPC가 활용됐다. 한화리츠는 이렇게 사들인 기초자산 덕에 이듬해 3월 유가증권시장 상장에 성공했다.

◇'유증' 주관사 한국증권, 전단채도 책임

이번 자산 편입에는 전자단기사채 발행도 주요 조달 수단 역할을 했다. 한화리츠는 4500억원을 연 3.8% 이자율로 마련했다. 만기는 오는 11월 중순까지다.

눈에 띄는 건 인수기관이다. 한국투자증권이 전체 발행량의 80% 가까운 3500억원을 인수했다. 나머지 1000억원은 한양증권이 책임진다.

한화리츠는 향후 만기 도래 시 신규 전자단기사채 발행으로 차환할 수 있다고 설명하지만 유상증자에 무게가 실린다. 장교동 한화빌딩 매입으로 인해 늘어난 부채를 자본으로 갈아 끼우기 위해서다. 이미 지난 7월 정기 주주총회를 열어 유상증자 주관사단도 꾸려둔 상태다. 한화리츠는 한국투자증권과 계열사 한화투자증권에 공동으로 대표주관 업무를 맡겼다.

두 회사는 지난해 한화리츠가 상장할 때 대표주관사로 활동한 파트너이기도 하다. 이 같은 인연을 고려해 한국투자증권에서 전자단기사채 발행까지 책임진 것으로 풀이된다.

IB업계 관계자는 “상장리츠 특성상 영속적인 성장을 위해선 꾸준히 자산 편입을 해야 하는데 이를 위해선 조달을 택할 수밖에 없다”며 “증권사 커버리지 조직에서 리츠와 관계 형성에 공들이는 이유”라고 설명했다.