이 기사는 2024년 09월 09일 07:24 thebell 에 표출된 기사입니다.

국민연금이 '더 익스체인지 서울' 재개발 사업에 참여하기로 했다. 코람코자산운용이 설정하는 펀드에 약 2500억원대 에쿼티 투자를 결정했다. GS건설과 시티코어, 코람코자산운용도 일부 지분을 인수할 것으로 보인다.

◇자산가격 약 2500억, '풀 에쿼티' 인수

6일 건설부동산업계에 따르면 국민연금이 최근 더익스체인지서울 재개발 사업의 최종 참여 결정을 내렸다. 투자 규모는 2500억 규모로 알려졌다. 투자 비히클(Vehicle)은 코람코자산운용이 설립한다.

코람코자산운용은 이르면 다음달 거래를 종결한다는 목표다. 앞서 지난 4월 더익스체인지서울 인수 우선협상대상자로 선정된 바 있다. 코람코자산운용이 제시한 가격은 평당 2600만원대, 전체 2500억원 수준으로 알려졌다.

코람코자산운용은 GS건설, 시티코어와 컨소시엄을 맺었다. 시공사는 GS건설, 디벨로퍼이자 PM(Project Management)사는 시티코어가 맡기로 했다. 세 회사 모두 사업에 참여하면서 동시에 일부 에쿼티에 힘을 보태기로 했다. 세 회사의 투자 규모는 총 200억원 수준이다.

국민연금과 코람코자산운용 컨소시엄의 재원을 합치면 2700억원에 달한다. 자산가격과 각종 부대비용을 포함해 사실상 풀에쿼티로 자산을 사게 됐다는 의미다. 때문에 추후 재개발 시점에 필요한 돈은 대출을 통해 조달하는 데 무게가 실린다.

더익스체인지서울은 도심업무지구(CBD) 1호선 시청역, 5호선 광화문역 인근에 위치한 오피스 빌딩이다. 대지면적 3495.2㎡(1057평) 부지에 연면적 2만9481.7㎡(8918평) 규모, 지하 3층~지상 15층 건물이다.

1980년 준공된 노후화된 자산이다. 현재 용적률 허용 수준은 600% 정도다. 입찰 당시부터 추가 용적률 확보를 통해 증축 또는 신축이 가능하다는 점이 투자 매력으로 꼽혔다. 재개발 후엔 임대료 인상 역시 가능하다.

매도자는 싱가포르투자청(GIC)이다. GIC는 더익스체인지서울을 2004년에 모건스탠리로부터 760억원에 인수한 바 있다. 당시엔 코오롱빌딩으로 불렸지만 2011년 현재의 이름으로 변경했다. 더익스체인지서울은 과거 코오롱그룹이 20년 넘게 사옥으로 활용하다가 2001년 모건스탠리에 매각한 바 있다.

◇GIC, 몸값 1.4조 SFC도 매각 '속도'

GIC는 더익스체인지 서울 바로 옆에 자리한 서울파이낸스센터(SFC)도 현재 매각 진행 중이다. 이날 자문사 선정을 위한 PT가 진행됐다. 이르면 다음주 중 매각주관사를 결정할 것으로 보인다.

SFC는 GIC가 국내 시장에서 첫 번째로 편입한 자산으로서 의미가 있다. 2001년 준공 즈음 3550억원 정도 가격에 매입했다. 평당 가격 1000만원이 채 안 되는 수준이다.

GIC가 당초 SFC와 더익스체인지서울의 통합 재개발을 구상했지만 이 같은 사업이 어렵다고 보자 인근 자산을 매각하고 있다는 분석도 제기됐다.

업계는 SFC의 거래가격이 평당 3000만원 중반에서 4000만원에 이를 것으로 보고 있다. GIC로선 최대 3배에서 4배 가까운 가격에 되팔수 있게 된 셈이다. SFC 가격을 평당 4000만원으로 추정하면 전체 약 1조4500억원에 달한다.