이 기사는 2024년 11월 27일 15:50 thebell 에 표출된 기사입니다.

KB자산운용이 하이트진로 서초사옥 매각에 나선 가운데 '분리소유'가 쟁점으로 부각될 전망이다. 하이트진로 서초사옥은 연식이 다소 오래된 터라 개발 혹은 리뉴얼 등 밸류애드 관점으로 바라보는 투자자들이 관심을 가질만한 매물로 꼽힌다. 다만 수백명에 달하는 개인들이 분리소유하고 있는 터라 중지를 모으기 쉽지 않다는 게 중론이다.

27일 금융투자업계에 따르면 KB자산운용은 하이트진로 서초사옥 매각을 위해 세빌스코리아와 부동산플래닛을 주관사로 선정하고, 마케팅을 본격적으로 시작했다. 타깃 원매자를 선별해 전략적으로 매각에 나설 것으로 예상된다.

시장에선 잠재 원매자군으로 개발 관점에서 자산을 매입하려는 시행사 혹은 부동산 자산운용사 등을 꼽고 있다. 하이트진로 서초사옥이 자리하고 있는 빌딩의 경우엔 강남권역(GBD)으로 분류되기는 하지만 오피스보다는 주거시설이 더 적합하다는 게 전문가들의 대체적인 견해다.

이 빌딩에는 예식장이 함께 자리하고 있고, 주변으로 아파트와 오피스텔 등이 위치해 있다. 주차장도 외부에 별도 부지를 활용하고 있다. 이렇다 보니 주상복합으로 개발하는 게 낫다는 의견이 나온다.

하지만 선뜻 인수전에 참여하려는 곳이 있을지에 대해선 부정적인 견해가 지배적이다. 이 같은 판단의 근거로 가장 먼저 거론되는 게 분리소유다. 개발을 위해선 100% 동의가 전제가 돼야 하는데, 다수의 인원이 빌딩 지분을 나눠서 소유하고 있는터라 중지를 모으기 쉽지 않을 것으로 예상되고 있다.

하이트진로 서초사옥은 KB자산운용과 수백명에 달하는 개인들이 나눠서 오피스를 소유하고 있는 구조다. 하이트진로 서초사옥은 지하 3층~지상 18층, 연면적 3만7076.46㎡ 규모다. 이중 KB자산운용은 지상 6~17층, 연면적 2만7720㎡㎡를 보유하고 있다. 건물의 나머지 면적은 소유자가 각기 다르다. 개인 자산가 약 300여명이 나눠서 갖고 있다.

금융투자업계 관계자는 "예식장 소유주가 300명에 이르는데, 아직 별다른 문제가 없다보니 불협화음이 불거지지 않고 안정적인 분위기가 이어지고 있는 것"이라며 "다만 개발과 같은 이슈가 발생하면 이해관계가 모두 제각각 다르기 때문에 의견을 하나로 일치 시키기 어려울 것으로 보인다"고 지적했다.

연장선에서 오피스 자산 자체로 시세차익을 노리는 투자자가 하이트진로 서초사옥을 인수하기에도 다소 부담이 뒤따를 수 있다는 분석도 나온다. 하이트진로 서초사옥의 경우 잔여 임대차 기간 등을 고려할 때 당장 문제는 없겠지만 결국 밸류애드가 수반이 되야하고, 이후 차익을 극대화하는 전략을 택할 것이 유력시 된다. 그런데 이때도 소유자 100% 동의가 뒤따라야 한다. 개발과 마찬가지로 쉽지 않다는 이야기다.

하이트진로 서초사옥은 1998년에 준공됐고, 2003년 리모델링했다. 20년이상 된 터라추가적인 리모델링에 대한 필요성도 있는 상태다.

이렇다 보니 대안으로 리츠가 인수하면 가능할 수 있을 것이란 이야기도 나온다. 핵심 임차인인 하이트진로와 여전히 짧지않은 기간의 임대차 계약이 남아있어서다. 하이트진로는 2012년 세일앤리스백으로 사옥을 유동화했을 때 당시 인수자인 엠플러스자산운용과 20년 장기 임대차 계약을 맺었다. 계약기간 만료시점은 오는 2032년이다.

다만 당시 맺은 계약이 하이트진로에 다소 불리하게 맺어졌다. 핵심은 매년 2.5%씩 인상키로 돼 있는 연간 임대료 조건이다. 현재 임대료는 120억원 선인데, 향후 151억원까지 증대될 전망이다. 높은 임대료 조건이 유지된다는 것은 안정적인 배당이 가능하다는 이야기이고, 리츠가 담을만한 자산이 될 수 있다는 의미다.

물론 하이트진로 서초사옥 외에 현재 시장에 나와있는 우량 오피스 자산들이 워낙 많은 터라 상대적으로 매력도가 떨어지는 측면은 있다. GBD 권역에선 엔씨타워를 비롯해 N타워 등이 있고, CBD에선 서울파이낸스센터(SFC)와 KDB생명빌딩 등이 매물로 나와 있는 상태다.