이 기사는 2024년 12월 02일 15:28 theWM 에 표출된 기사입니다.

멜론자산운용이 청담 은성빌딩 개발사업에 브릿지론 형태로 투자했다. 은성빌딩 개발사업은 시행사인 은성하이엔드가 고급주택 컨셉트로 2023년 개발부지를 인수한 이후 사업 시점을 조율하고 있다.

2일 금융투자업계에 따르면 멜론자산운용은 '멜론에셋일반사모투자신탁제19호'를 통해 은성빌딩 개발사업에 500억원을 투자했다. 브릿지론 성격으로 개발사업자인 은성하이엔드의 우군으로 나섰다. 금리는 10% 안팎으로 전해진다.


이번 멜론에셋일반사모투자신탁제19호의 자금이 유입된 사업장은 강남구 청담동에 소재한 은성빌딩 개발 프로젝트다. 은성빌딩은 지하 6층~지상 15층 규모, 연면적 1만3315.31㎡ 규모다. 1995년 2월 준공승인을 받았다. LPG가스 및 석유판매업을 주업으로 삼고 있는 수도석유가 지난해 4월 시행사인 은성하이엔드에 매각했다.

총 거래액금액 1690억원 정도다. 은성하이엔드는 지난해 4월 매매계약을 체결했을 때 계약금 명목으로 84억원을 납부했다. 이후 중도금은 총 매매가액의 25%에 해당하는 422억원이다. 이번에 멜론자산운용이 투자한 자금이 중도금 지급 명목으로 쓰인 셈이다.

당초 중도금 지급일은 지난 4월 19일이었는데, 시장 상황에 따라 매수인의 요청으로 12개월의 범위내에서 연장할 수 있는 조항이 있었다. 이에 7개월 정도 지연됐고, 최근 중도금 납부가 이뤄진 것으로 보인다.

잔금은 70%에 해당하는 1183억원이다. 잔금 지급시점은 이번 개발사업의 정산일이다. 개발사업이 종료되고, 프로젝트 파이낸싱(PF)까지 상환이 이뤄지고 난 시점이다. 사업이익을 매수인으로부터 지급받고, 이를 매도인이 매수인에게 정산해주는 구조다.

이 같은 구조가 가능한 이유는 매도인과 은성하이엔드가 특수관계인으로 묶여있기 때문이다. 은성하이엔드는 수도석유와 특수관계인으로 엮인 평안에너지가 설립했다. 평안에너지는 은성하이엔드의 지분 50%를 보유하고 있다. 사실상 개발만 시행사에 맡기고 용역 수수료로 정산 이후 지급하는 식으로 보면 된다.

은성하이엔드는 노후 빌딩인 은성빌딩을 지리적 특성을 고려해 고급주택으로 탈바꿈 시킨다는 계획이다. 이를 위해 내년 본PF를 결성하고 본격적으로 개발에 나선다는 방침이다. 고액자산가가 거주하는 청담동의 특성을 고려할 때 사업성이 있을 것으로 예상된다. 다만 최근 시장 환경이 PF를 결성하기에 우호적이지 않다는 점은 변수가 될 전망이다.

실제 최근 청담동 일대 하이엔드 공동주택 개발사업장 다수가 PF 문제로 어려움을 겪고있는 상태다. 고급 오피스텔 개발사업장인 '청담501'은 지난 9월 기한이익상실(EOD)이 발생했고, 공매로 나왔다. 청담동 49-8에 소재한 '시아 청담 514 더테라스' 프로젝트는 미분양 문제로 공사가 제대로 진행되고 있지 않다.

금융투자업계 관계자는 "최근 중소형 운용사 중심으로 대출 펀드 조성이 이뤄지고 있는데, 멜론자산운용도 그중 한 곳"이라며 "청담동 소재 하이엔드 공동주택 개발사업에 브릿지론으로 투자하는 식인데, 최근 시장 분위기를 고려하면 본PF 결성 여부가 투자 성패를 결정하는 요인이 될 것 같다"고 말했다.