이 기사는 2024년 12월 11일 16시01분 thebell에 표출된 기사입니다

대신파이낸셜그룹 첫 상장리츠가 영업인가를 받았다. 대신자산신탁이 자산관리회사(AMC)를 맡은 '대신글로벌리츠위탁관리부동산투자회사(이하 대신글로벌리츠)'다. 일본 도쿄 오피스와 레지던스가 기초 자산이다. 손익차등형 구조로 투자자 안정성을 확보함과 동시에 대신파이낸셜그룹이 40년가량 구축한 현지 네트워크를 앞세워 운용할 계획이다.

대신글로벌는 11일 국토교통부로부터 리츠 영업인가를 받았다. AMC 대신자산신탁이 지난달 영업인가를 신청한 지 1개월여 만에 인허가 절차를 마쳤다.

대신글로벌리츠는 일본 도쿄 핵심지인 도쿄5구 오피스 및 레지던스에 95% 이상을 투자할 예정이다. 통상 도쿄5구 자산 비중을 30% 내외로 설정하는 일본리츠보다 훨씬 크다. 우량 입지 부동산을 매입해 수익 안정성을 장기간 확보하기 위한 전략이다.

레지던스 부동산은 대부분 지난 5월 공모한 '대신재팬레지던스리츠제1호리츠'가 보유한 자산을 편입해 마련한다. 도쿄 소재 멘션 10채를 보유하고 있다. 매입 당시 투입된 에퀴티 규모는 653억원이다. 대출로 1002억원을 조달했다. 이 밖에도 2채의 레지던스를 추가 매입할 예정이다.

오피스는 신규 매입한다. 현지 자산운용사와 중개법인 등을 통해 간접적으로 물건을 확보하지 않고 대신파이낸셜그룹이 직접 신규 자산을 발굴할 계획이다. 현지 운용사 등을 통해 부동산을 매입 및 관리하는 경쟁 리츠들과 차별화되는 요소다.

직접 자산을 매입하고 관리할 수 있는 배경은 그룹의 일본 네트워크다. 일본 현지법인 '대신동경'은 1984년 설립된 동경사무소에 뿌리를 두고 있다. 부동산 업무는 2010년대부터 시작해 현지 금융기관과 부동산기업, 자산관리(AM) 회사들과 손발을 맞췄다.

대신자산신탁 관계자는 "대신파이낸셜그룹은 현재까지 20여건의 현지 부동산 투자를 실행했다"며 "국내에서는 거의 유일하게 직접 딜소싱 및 컨트롤 능력을 보유하고 있어 다른 상장리츠들과 차별화된다"고 설명했다.

공모리츠인 만큼 투자자 안정성에도 방점을 뒀다. 먼저 핵심지 내에서도 다수의 임차인으로 구성된 우량 자산을 확보할 계획이다. 소수 임차인 신용도에 지나치게 의존하게 되면 특정 시점에 공실률이 크게 오를 수 있다는 리스크가 있다. 반면 임차인이 많으면 상대적으로 공실 리스크 관리가 용이하다.

대신파이낸셜그룹이 스폰서로 참여해 안정성도 제고한다. 손익차등형 구조로 설계된 리츠 뒷단에 투자해 개인투자자들의 손실을 먼저 흡수하는 구조로 참여할 예정이다. 대신파이낸셜그룹이 시장 변동성에 대한 완충제 역할을 수행하는 셈이다. 구체적인 투자 규모와 손실 흡수 비중은 아직 확정되지 않았다.

후순위 참여 배경에는 일본, 특히 도쿄 부동산에 대한 확신에 기인한다. CBRE아시아는 올해 3분기 아시아태평양지역 보고서를 통해 아시아에서 레버리지 효과를 기대할 수 있는 시장은 도쿄와 중국, 호주뿐이라고 강조했다.

도쿄는 지난해까지 임대료 조정이 있었지만 지난해 말부터 상승 국면에 접어들었다고 진단했다. 금리 인상 리스크도 제한적이다. 일본의 국채 보유 상황과 엔(¥)캐리가 글로벌 경제에 미치는 영향, 물가 인상 목표 등으로 인해 미국이나 유럽 같은 급격한 금리 인상이 어렵기 때문이다.

대신글로벌리츠 기업공개(IPO)는 내년 2분기로 예정됐다. 다만 시장 환경 등에 따라 일정은 유동적이다.

박영곤 대신자산신탁 리츠투자부문장은 "도쿄 부동산 시장은 낮은 금리와 안정적인 공실률, 높은 거래 유동성 등으로 글로벌 투자자들에게 매력적으로 평가받고 있다"며 "대신글로벌리츠는 시장의 강점을 활용해 투자자들에게 안정적인 수익률을 제공할 것"이라고 말했다. 이어 "일본 현지에 구축한 네트워크와 전문성을 바탕으로 다른 리츠들과 차별화된 경쟁력을 확보했다"고 덧붙였다.