이 기사는 2025년 06월 05일 10시10분 thebell에 표출된 기사입니다

우리자산신탁이 옥정신도시 오피스텔 개발사업 책임준공 리스크를 해소했다. 기존 시공사의 회생신청으로 공사가 중단됐으나 대체 시공사를 선정해 공사를 재개하면서 책임준공 기한을 간신히 맞췄다. 다만 이 과정에서 700억원에 달하는 신탁계정대가 투입된 점은 향후 재무적 부담으로 작용할 가능성이 있다.

5일 업계에 따르면 옥정신도시 오피스텔 개발사업 시행사 에스엠주택산업은 최근 1540억원 규모 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 만기를 1년 연장했다. 2022년 5월 조달한 본PF성 자금의 만기 연장이다. 연장된 만기일은 2026년 5월이다.

이 사업은 경기도 양주시 옥정동 978-1번지 일원에 오피스텔을 조성하는 프로젝트다. 지하 4층~지상 10층, 3개동 규모로 오피스텔 531실이 조성됐다. 우리자산신탁의 책임준공확약형 관리형토지신탁 사업지다.

당초 대한종건이 시공을 맡았던 사업지다. 하지만 대한종건은 재무건전성 악화로 인해 공사 진행에 어려움을 겪었다. 2023년 말 기준으로도 부채비율 849.9%, 유동비율 67.1%, 순손실 160억원을 기록하는 등 정상적인 기업활동이 불가능했다. 결국 2024년 4월 공사가 중단됐고 같은해 10월 대한종건은 기업회생을 신청했다.

책준신탁 사업지에서 시공사의 기업회생 신청은 대형 악재다. 공사중단 등으로 인해 신탁사 책임준공기한이 도과될 경우 수탁자가 준공 지연으로 인한 손해를 배상해야 하기 때문이다. 최근 책임준공 기한 도과로 인해 손해배상 소송이 진행된 다른 사업장의 경우 1심 재판부가 PF대출 약정액 전액을 손해배상 범위로 판결한 전례도 있다.

양주 오피스텔 사업장에 제공된 PF대출 약정액은 총 1540억원이다. 2022년 5월 메리츠증권 주관으로 체결됐다. 트렌치는 선순위 1150억원, 중순위 240억원, 후순위 150억원 등이다.

선순위 대주로는 메리츠화재해상보험과 메리츠캐피탈이 참여했다. 중순위 대주로는 한국투자증권이 신용을 보강한 유동화법인(SPC)과 디아이에프리브옥정(DB금융투자)이, 후순위 대주로는 옥정베스트제일차(이베스트투자증권)와 콘트라빈제일차(다올투자증권) 등이 이름을 올렸다.

다만 우리자산신탁은 대명건설로 시공사를 변경하면서 공사중단 기간을 최소화했다. 덕분에 지난 4월 사용승인을 받아내면서 신탁사 책임준공 기한 도과를 간신히 회피했다. PF대출약정 체결 당시 설정됐던 신탁사 책임준공 기한은 2025년 5월말이다.

남은 과제는 신탁계정대 회수다. 시공사 교체와 공정률 진척 과정에서 700억원에 달하는 신탁계정대가 투입됐기 때문이다. 1분기 말 기준으로 투입된 신탁계정대는 674억원으로 집계됐다.

책임준공확약형 관리형토지신탁 사업지에 투입된 신탁계정대는 변제순위가 PF대출 최후순위에 자리한다. 기존 대주단이 자금을 모두 회수한 후에야 상환되는 차입금이다. 우리자산신탁 입장에서는 1500억원에 달하는 PF대출 손해배상과 700억원 가량의 신탁계정대 투입 중 후자를 선택한 셈이다.

현재로서는 신탁계정대 전액회수를 기대하기 어려운 상황이다. 사업지의 총분양계약금액이 2417억원인 반면 지난해 말 기준 누적분양수익이 155억원에 그치고 있기 때문이다. 이를 단순환산하면 분양률이 6.4%에 불과하다. 중·후순위 대주는 물론 선순위 대주도 투자금 회수가 어려운 수치다.

유가증권시장 상장사 광명전기가 PF대출과 신탁계정대에 대해 연대보증을 제공하고 있지만 전액 대위변제는 어려워 보인다. 1분기 말 기준 광명전기가 보유하고 있는 현금성자산은 188억원, 기타유동금융자산은 40억원으로 집계됐다. 유동자산은 699억원으로 나타났다. 자산 현금화가 예정대로 진행되도 선순위 대출액조차 상환하지 못한다는 의미다.

우리자산신탁 관계자는 "지난해 말까지 투입된 신탁계정대는 회수 가능성이 낮지 않다고 판단해 15% 가량의 충당금을 계상해뒀으며 올해 투입된 몫에 대해서는 보수적으로 회계처리한 상황"이라며 "연대보증 외에도 담보를 잡아둔 자산이 있기 때문에 상당부분 회수가 가능할 것"이라고 설명했다.