이 기사는 2025년 06월 09일 15시47분 thebell에 표출된 기사입니다

한국부동산개발협회는 민간 디벨로퍼들 중심으로 결성된 국토교통부 산하 법정단체다. 디벨로퍼가 단순한 경제 주체가 아닌 공간의 가치 창출로 국가 경제의 한 축을 담당하는 주요 구성원이란 점을 앞세우고 있다.

새 정부 출범과 맞물려 한국부동산개발협회는 단기적인 요법이 아닌 근본적인 처방이 필요하다고 주장한다. 장기적인 공급 신호와 단기적으로 비아파트의 활성화, 공실 문제가 큰 상가나 지식산업센터 등의 잉여 공간 용도 전환이 필요하다고 제언했다. 아울러 장기적인 안목을 바탕으로 지속적인 정책 실현이 중요하다고 당부했다.

◇'공급' 중심 정책 공감, 비아파트 활성화 필요

한국부동산개발협회는 이재명 정부가 출범과 맞물려 '공급' 중심의 주거 정책에 집중하겠다는 방향성에 공감대를 형성했다. 최근 몇 년간 국내 주거 정책이 민간에 의존한 가운데 고금리 기조와 보수적 금융시장 등으로 공급 물량은 지속적으로 감소세를 나타내고 있다.

이로 인해 한국부동산개발협회에선 인허가 및 착공 물량이 줄어 2026년에는 역대 최저 입주량을 기록할 것으로 전망했다. 건설투자 부진은 한국은행이 최근 발표한 '2025년 5월 경제전망보고서'에도 나타난다. 한국은행은 올해 경제성장률 전망치를 0.8%로 하향 조정한 가운데 내년에는 건설투자가 마이너스(-) 6.1%로 역성장한다고 전망했다.

한국부동산개발협회가 내수 회복을 위해 부동산 개발 및 건설산업 활성화가 필요하다고 제언한 배경이다. 구체적으로 한국부동산개발협회는 단기 공급 탄력성이 높은 비아파트의 공급 활성화, 상가 및 지식산업센터의 공실 용도 전환 등이 시급하다고 제언했다.

비아파트 공급 활성화는 민간 디벨로퍼가 오래전부터 입을 모았던 정책이다. 한국부동산개발협회는 오피스텔과 같은 비아파트의 주거 안정 순기능을 통해 중산층 및 저소득층이 혜택을 볼 수 있어야 한다고 제언했다.

김승배 한국부동산개발협회 회장은 "임대 수익 기반의 투자재인 오피스텔의 경우 도심 내 청년 및 신혼부부의 주거 안정에 기여하는 순기능이 있다"며 "세법상 주택 수 영구 제외와 주택사업자의 경우 잔금대출을 사업자대출로 전환해 투자 수익 유입이 활성화될 수 있도록 해야 한다"고 설명했다.

정부는 지난해 1월 비아파트 신축 소형주택 최초 구입 시 취득세 및 양도세, 종합부동산세 등을 주택 수에서 제외하는 한시적 대책을 냈다. 당초 올해 말까지였던 기한은 오는 2027년 말까지로 2년 연장됐지만 이를 상시 제도로 운영해 주거 안정과 도심 내 소형 주거 공간 공급을 촉진해야 한다는 입장이다.

한국부동산개발협회는 공실 문제 해결 방안도 제시했다. 한국부동산원의 '2025년 1분기 상업용부동산 임대동향조사 결과 발표'에 집계된 공실률은 △중대형 상가 13.2% △소규모 상가 7.3% △집합상가 10.3%로 집계됐다. 전기(2024년 4분기) 대비 각각 0.2%포인트, 0.5%포인트, 0.2%포인트 증가한 수치다.

한국부동산개발협회는 상가나 지식산업센터 등의 잉여 공간을 생활물류시설이나 소형 주거, 호텔 등으로 활용할 수 있는 용도 전환이 필요하다고 주장했다. 나아가 일부 지원시설용지를 일정 부분 공공기여 전제로 주거용지 전환까지 고려해 달라는 목소리를 냈다.


◇프로젝트 리츠 '자본금·세제' 완화 필요…민간 자본 활용해야

한국부동산개발협회는 최근 정부에서 도입한 '프로젝트 리츠' 활성화 방안도 제언했다. 기존 PFV와 비교 시 디벨로퍼의 초기 참여 부담이 높은 만큼 최저자본금 완화 등이 필요하다는 입장이다.

김 회장은 "프로젝트 리츠가 부동산 개발사업의 안정성 확보 측면에선 도움이 될 것"이라면서도 "기존 PFV와 비교하면 인센티브가 부족한 만큼 최저자본금 완화와 프로젝트 리츠 설립 이전 현물출자 허용 등의 보완이 필요하다"고 설명했다. 이어 "양도차익 과세 및 납부 이연 제도를 입법한다면 프로젝트 리츠가 활성화될 것으로 생각한다"고 덧붙였다.

지난 5월 국회를 통과한 부동산투자회사법 개정안은 프로젝트 리츠를 통해 부동산 개발할 경우 설립 신고만으로 사업을 진행할 수 있게 하는 등 규제를 완화했다. 다만 자본금이 50억원 이상인 점은 중소형 디벨로퍼들이 부담으로 느끼는 부분이다. 아울러 현물출자 시 양도차익의 과세 및 납부 이연에 대한 명확한 규정이 없는 상황이다.

한국부동산개발협회는 금융과 세제 정책 연계가 필요하다고 주장한다. 특히 지난 몇 년간 정부의 공급 확대 정책에도 고금리와 공사비 급등 등이 겹치면서 효과를 보지 못한 만큼 민간의 역할과 자본을 적극 활용해야 한다는 입장이다.

김 회장은 "새 정부의 주거 정책이 역대 정부들의 과오를 반복하지 않고 장기적인 안목과 흔들림 없는 원칙으로 접근하길 바란다"며 "올해 창립 20주년을 맞아 산업의 경쟁력 강화와 외형 성장을 위한 기반을 추국하고 차세대 디벨로퍼 육성에도 박차를 가할 것"이라고 말했다.