이 기사는 2025년 06월 10일 15시25분 thebell에 표출된 기사입니다

코람코자산신탁이 서울 강남 소재 오피스 스케일타워(타이거318) 우선주에 506억원을 투자한다. 지난해 대한지방행정공제회의 출자로 설립된 우선주 블라인드 리츠를 통해서다. 지난해 1500억원 규모로 집행된 1차 투자금이 조기소진되면서 최근 추가 출자를 받은 리츠다. 이번 투자는 추가 출자 이후 첫 자금집행이다.

10일 업계에 따르면 코람코오피스우선주제1호 위탁관리부동산투자회사(리츠)는 최근 강남 소재 오피스 우선주 투자를 결정했다. 이를 위해 최근 행정공제회로부터 506억원 규모 유상증자를 받았다.

투자 대상 부동산은 서울특별시 강남구 역삼동 831-7번지 일원에 자리한 오피스 타이거318이다. 3300.7㎡ 부지에 연면적 4만9398.9㎡, 지하 6층~지상 19층 규모로 조성된 오피스다. 디벨로퍼 SK D&D가 시행을, KCC건설이 시공을 맡아 2023년 3월 준공됐다.

현대차그룹이 GBD권역의 사옥으로 활용하고 있는 오피스다. 현대차는 2023년 4월 타이거318을 보유하고 있는 펀드의 지분 50%를 2532억원에 매입했다. 강남구 대치동 오토웨이타워에 입주해 있던 국내 사업본부 등을 이전시키기 위해서다. 현대차는 강남구 삼성동에서 진행되고 있는 글로벌비즈니스콤플렉스(GBC)가 완공되기 전까지 타이거318을 강남사옥으로 활용할 예정이다.

투자를 집행하는 리츠는 2024년 7월 설립됐다. 행정공제회가 1500억원을 출자해 설립된 단일주주 리츠다. 연간 6% 이상의 수익률을 제공하는 국내 오피스 우선주에 투자하는 것을 목표로 한다. 주요 투자 조건은 매입시점 기준 임차율 80% 이상과 담보인정비율(LTV) 75% 이내 등이다.

우선주는 매각 차익을 분배할 때 보통주보다 적은 비율로 정산받는 종류주다. 대신 임대료 등을 바탕으로 창출되는 배당수익을 우선적으로 가져간다. 또 보통주 투자자가 후순위로 참여해 최소 배당수익률이 보장된다는 장점도 있다. 안정적인 수익을 추구하는 연기금 투자자에게 매력적인 자산이다.

리츠는 설립 이후부터 이번 투자 전까지 총 5개 오피스의 우선주에 투자금을 집행했다. 투자 대상 부동산과 예상 배당수익률은 △삼성SDS타워 7% △하나금융강남사옥 7.9% △센터플레이스 9.4% △코레이트타워 7.2% △크리스탈스퀘어 7.8% 등이다.

코람코자산신탁과 행정공제회는 당초 2025년 상반기까지 1500억원 한도로 오피스 우선주에 투자할 계획이었다. 하지만 리츠 영업인가 이후 반년 만에 투자금의 85% 가량이 소진됐다. 시장 내 오피스 우선주 투자 목적 자금이 적어 빠르게 투자처가 확보됐기 때문이다.

이에 따라 양측은 최근 투자금 한도를 3000억원으로 상향 조정했다. 최근 금리인하 기조가 이어지면서 우선주의 매력도가 높아지고 있는 만큼 투자를 확대하기 위해서다. 리츠는 연간 수익률 6% 이상을 제공하는 우선주에 투자하는 반면 현재 핵심권역 오피스의 신규 선순위 담보대출 금리는 3~4% 수준에 불과하다.

이번 투자는 투자금 한도를 1500억원 확대한 뒤 이뤄지는 첫 자금집행이다. 한도 증액은 투자처가 확보될 때마다 투자자들에게 약정된 자금을 추가로 납입하도록 요구하는 캐피탈콜 형태로 이뤄졌다. 코람코자산신탁이 신규 투자처를 확보함에 따라 행정공제회가 506억원을 출자하고 이를 리츠가 집행하는 구조다.

나머지 약정액 994억원의 출자도 근시일 내에 이뤄질 것으로 전망된다. 시장에 출회될 오피스 우선주 물량이 상당하기 때문이다.

앞서 고금리 기조가 지속되던 당시 자산을 매입하는 운용사들은 담보대출에 참여하려는 금융사들을 상대로 당시에는 수요가 적었던 우선주를 함께 매입할 것을 요구했다. 어쩔 수 없이 이를 매입했던 대출기관들 입장에서는 추가 대출여력 확보를 위해 우선주 매각에 나설 수밖에 없는 상황이다.