이 기사는 2025년 06월 10일 16시10분 thebell에 표출된 기사입니다

한화리츠가 1100억원 규모 회사채 발행에 나선다. 무보증이 아닌 담보부로 발행에 나서면서 신용등급을 'AA-'로 끌어올림에 따라 적잖은 이자비용을 줄일 것으로 전망된다. 한화리츠는 이번 발행을 시작으로 장기차입금 대부분에 대한 리파이낸싱을 통해 이자비용을 대폭 감축할 계획이다.

10일 업계에 따르면 한화리츠는 최근 한국신용평가로부터 회사채 신용등급 AA-를 부여받았다. 지난 2월 부여받았던 신용등급이 A+였음을 감안하면 약 4개월 새 신용등급을 한 노치 끌어올린 셈이다.

담보부로 회사채 발행을 준비하면서 신용등급 상승이 가능했다. 신용도만으로 상환능력을 평가받는 무보증사채와 달리 부동산 등을 담보로 제공하고 변제순위가 앞단에 자리하기 때문에 통상 신용등급이 기존 대비 상향되는 것이 일반적이다. 리츠업계에서는 롯데리츠 등이 담보부사채를 통해 신용등급을 끌어올린 이력이 있다.

한화리츠는 이번에 부여받은 신용등급을 바탕으로 총 1100억원 규모 회사채를 발행할 계획이다. 2년물과 3년물로 나눠서 발행되며 트렌치별 발행규모는 아직 미정이다. 발행완료 시점은 오는 7월 초로 예정돼 있다.

2022년 5월 설립된 한화리츠는 2022년 11월에 매입한 한화손해보험 여의도 사옥과 한화생명보험 노원·평촌·중동·구리 사옥, 2024년 8월에 매입한 장교동 한화빌딩 등을 기초자산으로 하는 상장리츠다. 1월 말 기준으로 한화그룹 계열사들이 전체 지분의 48.2%를 보유하고 있어 스폰서리츠로 분류된다.

현금흐름이 안정적인 리츠로 꼽힌다. 매입가격 기준으로 장교동 한화빌딩이 55%, 여의도 사옥이 31%를 차지하고 있어 서울 핵심 업무권역 오피스 위주로 자산이 구성돼 있기 때문이다. 또 4월 말 기준 공실률이 임대가능면적 대비 1.9%에 불과하다.

현금흐름은 추가 개선될 여지가 있다. 자산관리회사(AMC)를 맡은 한화자산운용이 이번 담보부사채 발행을 시작으로 차입금 전반에 대한 리파이낸싱 작업을 추진하고 있기 때문이다.

현재 한화리츠의 장기차입금은 총 7492억원이다. 여의도·노원·평촌·중동·구리 사옥과 관련해 3276억원, 장교동 사옥과 관련해 4216억원의 차입금이 실행돼 있다. 두 차입금의 만기는 각각 2027년 6월과 8월이다.

만기일이 2년 이상 남아있음에도 리파이낸싱을 추진하는 배경에는 이자비용 감축이라는 노림수가 자리한다. 기초자산을 매입할 당시보다 금융시장 환경이 개선된 만큼 선제적인 리파이낸싱을 통해 금융비용을 줄이겠다는 구상이다. 시중금리의 기준이 되는 양도성예금증서(CD) 91일물의 경우 장교동 사옥 매입시점인 지난해 8월 말 금리가 3.52%에 달했지만 9일 종가 기준 금리는 2.57%에 그쳤다.

리파이낸싱 대상은 현재 설정돼 있는 장기차입금 전액이다. CD 91일물 금리 하락폭인 0.95%포인트(p) 만큼 금리가 개선된다고 가정하면 연간 이자비용이 70억원 이상 감소할 수 있다.

금리조건 구성도 변동금리로 일원화할 예정이다. 현재는 연 이자율이 고정금리와 변동금리 혼합으로 구성돼 있다. 한국의 기준금리 인하 기조가 당분간 지속될 것으로 예상되는 만큼 변동금리 채택을 통한 추가 이자부담 완화 효과를 볼 것으로 전망된다.

한화리츠 관계자는 "8월 말 마무리를 목표로 리파이낸싱 작업을 진행하는 중"이라며 "리파이낸싱 후에는 1년 전 대비 이자비용 부담이 90bp(1bp=0.01%p) 가량 줄어들 것으로 예상된다"고 설명했다.