이 기사는 2025년 06월 13일 07시15분 thebell에 표출된 기사입니다

엠디엠그룹이 서리풀 복합시설 개발사업의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 약정 체결을 눈앞에 두고 있다. 국내 부동산 PF 조달 역사상 가장 큰 5조3500억원 규모다. 이르면 이달 말 약정을 체결할 예정이다. 시행지분에 투자한 신한금융그룹 외에도 KB금융과 우리금융, NH농협금융지주 등이 대주단에 참여할 전망이다.

13일 업계에 따르면 서리풀 복합시설 개발사업을 추진하고 있는 엠디엠플러스는 이달 말 본PF 대출약정을 체결할 예정이다. 대주단 구성은 이미 완료된 상태로 각 금융기관의 내부 투자심의만 통과되면 약정 체결이 가능하다.

이 사업은 서울특별시 서초구 서초동 1005-6번지 일원 부지를 복합개발하는 프로젝트다. 지하 7층~지상 19층, 연면적 약 59만8405.5㎡ 규모로 업무시설과 문화·연구시설, 근린생활시설 등이 조성된다.

시행을 맡은 법인은 에스비씨피에프브이다. 개발사업 추진을 위해 2019년 7월 설립된 프로젝트금융투자회사(PFV)다. 최대주주는 보통주 66.4%와 1종 종류주 50%를 보유한 엠디엠플러스다. 이지스자산운용은 사모펀드를 통해 보통주 28.95%와 2종 종류주 12.91%를 보유하고 있다. 이밖에도 신한은행과 신한라이프생명보험, 신한투자증권 등 신한금융그룹 계열사들도 PFV에 출자했다.

이번에 체결되는 대출약정액은 5조3500억원 규모로 예정돼 있다. 국내 부동산 개발사업 역사상 최대 규모다. 서울에서도 핵심지로 꼽히는 서초구에서 진행되는 복합개발사업인 만큼 무난하게 대주단이 모집됐다는 후문이다.

주관사는 신한은행이다. PFV에 출자한 에쿼티 투자자로 참여한 만큼 은행 외에도 신한라이프생명보험과 신한투자증권, 신한캐피탈 등 계열사가 총출동한 것으로 알려졌다. 신한금융그룹은 지난해 6월 1조2000억원 규모 브릿지론 조달 당시에도 1조500억원을 계열사를 통해 투입했다.

본PF는 브릿지론 대비 4조원 이상 규모가 확대되는 만큼 다른 금융기관들도 대주단에 참여했다. KB국민은행과 우리은행 등이 대표적인 사례다. 조달비용이 낮은 은행은 수익성보다는 안정성을 추구하기 때문에 부동산 PF 참여가 상대적으로 적은 기관으로 꼽힌다. PFV에 출자하지 않은 타 금융지주의 은행이 대주단으로 참여했다는 것은 서리풀 복합개발사업의 안정성이 그만큼 높음을 의미한다.

트렌치 대부분은 선순위로 구성된다. 선순위 4조8500억원, 후순위 5000억원 규모로 알려졌다. 조달금리는 선순위 기준 6% 수준으로 알려졌다. 기본 이자에 취급수수료와 자문수수료 등 모든 비용을 합쳐서 산출되는 올인코스트 기준이다.

시행을 맡은 엠디엠플러스 입장에서도 만족스러운 조건이다. 선순위 이자비용을 변동금리로 설정했기 때문에 기준금리 하락 국면에서 이자비용 경감을 기대할 수 있기 때문이다. 또 수차례 유찰된 부지를 매입해 개발사업을 추진하고 있는 만큼 이번에 체결되는 조건으로 금융비용을 지불해도 상당한 수준의 개발이익이 남을 것으로 전망된다.

시공을 맡은 포스코이앤씨 역시 책임준공약정 및 미이행시 조건부 채무인수 형태로 신용을 보강하면서 우발부채 부담을 최소화했다. 지난 3월 착공준비 합의서 및 가도급공사계약서를 체결하고 단독 시공을 확정지은 상태다. 건설부동산 경기침체로 인해 다수의 대주들이 시공사의 연대보증이나 자금보충 확약 등을 요구하고 있지만 서리풀 복합개발사업은 높은 사업성 덕분에 단순 책임준공 약정만으로도 자금조달이 가능했다.