이 기사는 2025년 06월 17일 14시40분 thebell에 표출된 기사입니다

롯데건설이 시공을 맡았던 양재역 고급 오피스텔 '서초 르니드'가 저조한 분양 상황 끝에 공매로 나왔다. 전체의 3분의 2에 달하는 세대가 개별 매각될 예정이다. 4년째 계약률 진척이 더뎌지며 대주단이 투자금 회수를 위해 공매를 요청했다.

17일 관련 업계에 따르면 서울시 서초구 '르니드' 오피스텔 100호실과 근린생활시설 16개실이 오는 23일부터 공매 입찰에 들어간다. 이날부터 내달 31일까지 총 8회에 걸쳐 입찰이 진행된다. 이 사업지 관리형토지신탁 수탁자인 코리아신탁이 공매를 주관한다.

해당 물건은 지난 1월 준공 및 입주가 이뤄진 오피스텔과 근린생활시설이다. 오피스텔은 총 156호실 중에 3~19층에 해당하는 100호실이 나왔다. 근린생활시설은 지하 1층~지상 1층에 조성된 16개실이 전부 분양되지 않아 공매로 나왔다.

서초 르니드는 서울시 서초구 서초동 1362-27번지(강남대로 247) 일원에 고급 오피스텔과 근린생활시설로 조성됐다. 전체 2352.1㎡ 부지에 연면적 2만7795.7㎡, 지하 8층~지상 20층 규모 오피스텔 156실, 근린생활시설 16개실이다. 공급물량은 156실엔 총 분양가액이 3865억원에 달하는 하이엔드급으로 조성됐다.

면적별로는 △전용면적 42㎡ 17실 △전용면적 50㎡ 68실 △전용면적 64㎡ 34실 △전용면적 73㎡ 34실 △전용면적 130㎡ 3실로 구성돼 있다. 가장 작은 타입이 14억6600만원~15억9300만원이며 전용 64㎡타입은 22억7100만원~24억5900만원, 전용 73㎡는 26억1900만원~29억7500만원이다. 시공사 롯데건설은 지난 2022년 1월 시행사 SNHC(에스엔에이치씨)와 도급계약을 맺고 지난해 말 준공했다. 기본도급액은 683억7900만원으로 책정돼 있다. 롯데건설이 지난해 말 기준 시행사에 대한 우선수익권 1003억원을 확보하고 있는 점을 고려하면 실제 받아야 하는 공사비는 700억~800억원 수준으로 추정된다.

하지만 저조한 분양률이 지속되며 롯데건설도 투입한 공사비 일부를 돌려받지 못하고 있다. 다만 100% 분양불이 아닌 기성불과 분양불이 혼합된 구조로 도급계약을 맺어 공사비 전부를 회수받지 못한 것은 아니라는 입장이다.

롯데건설 관계자는 "기성불로 계약한 금액은 수금했으며 증액공사비 등 일부 못 받은 잔여 대금에 대해서는 이미 대손 처리를 한 상태"라며 "공매를 통해 추가로 회수할 수 있을지 지켜보고 있다"고 말했다.

서초 르니드는 2021년분터 분양에 나섰지만 4년째 분양 물량의 3분의 2 이상이 주인을 찾지 못했다. 지난해 10월 말 기준 분양률은 29.68%((오피스텔 33.56%, 상가 0%)였는데 최근까지도 비슷한 수준에 그친 것으로 파악된다. 이번 공매에서 매각이 다수 성사되지 않으면 대주단의 대출채권 회수가 어려워질 전망이다.

공매 초반 회차 입찰에서 매각은 쉽지 않을 것으로 보인다. 최초 공매가격이 분양가와 비슷하거나 더 높은 수준으로 책정됐기 때문이다. 전용 50㎡타입 고층 호실은 24억8040만원에 1회차 최저입찰가가 매겨졌다. 8회차까지 유찰될 경우 매각가는 15억6000만원대로 37% 내려간다. 통째로 미분양된 상가 16개실은 최초 공매가격이 505억6980만원에 책정됐다.

앞서 시행사는 2021년 7월 2270억원 한도로 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출약정을 체결했다. 트랜치A 1900억원, 트랜치B 300억원, 트랜치C 70억원으로 구성됐다. 이후 여러 차례 만기 연장을 이어오다 지난 4월 중순 도래한 만기에 시행사가 대출이자를 갚지 못하며 기한이익상실(EOD)가 도래했다. 대주 중 한 곳인 메리츠증권이 공매를 요청했다.

이 사업지의 대주단은 △DGB캐피탈 △신한캐피탈 △SPC 와이케이서초제일차·서초테라스힐제일차·서초테라스힐제이차 △한국캐피탈 △롯데카드 등으로 구성된다. 대출 이자율은 4.80%에서 7.00%까지 책정됐다. 대표이사와 개인으로부터 143억원 차입금을 빌리기도 했는데 해당 차입금의 이자율은 4.6%에서 36%에 이른다.