이 기사는 2025년 09월 25일 07시20분 thebell에 표출된 기사입니다

최근 한달간 국토교통부에 4개 미분양 CR리츠 영업등록 신청서가 제출됐다. 제도가 도입된 지 1년 반이 지났지만 현재까지 등록된 CR리츠가 4개에 불과한 점을 고려하면 최근 들어 AMC들의 미분양 CR리츠에 대한 관심이 급증한 것처럼 보이기도 한다.

하지만 연내 미분양 주택 취득을 마쳐야하는 탓에 불가피하게 속도를 내고 있는 것에 가깝다. 정부가 지난해 4월 10년 만에 CR리츠를 도입했지만 세제 혜택을 적용하는 미분양 주택 취득 시점을 올해 말까지로 한정지었기 때문이다. 업계는 기한을 연장해 줄 것으로 요구하고 있다.

◇신세계운용·교보신탁·하나대체 등 CR리츠 도전장

25일 국토교통부 부동산투자제도과에 따르면 최근 신세계프라퍼티투자운용이 에스밸류CR리츠 영업등록을 신청했다. 대구 달서구 본동 소재 '빌리브 라디체' 미분양 약 220세대를 매입해 운용할 계획이다. 신세계건설이 시공한 현장이다.

교보자산신탁도 미분양 CR리츠 출시에 도전장을 내밀었다. 신세계프라퍼티투자운용과 함께 CR리츠 영업등록 신청서를 냈다. 밸류트러스트제1호CR리츠를 통해 경남 사천 소재 미분양 주택을 매입해 임대운영 후 매각한다는 계획이다.

JB자산운용도 미분양 CR리츠 사업장을 한 곳 더 추가할 계획이다. '제이아이대구상인CR리츠' 영업등록 절차를 밟고 있다. 대구 달서구 '상인 푸르지오 센터파크' 아파트 전 세대인 990세대를 매입할 예정이다. 계약률 0%를 기록해 대구에서도 상징적인 미분양 주택이었다.

지난달 말에는 하나대체투자자산운용이 미분양 CR리츠 사업 계획을 알렸다. 국토교통부에 '하나대체광양CR리츠' 영업등록 신청을 냈는데 아직 인가가 나지 않고 있다. 최근 한달간 4개 리츠 AMC가 CR리츠 사업을 위해 국토교통부를 찾았다는 의미다.

◇JB자산운용, 4개 리츠 통해 1000세대 운영

미분양 CR리츠는 지난해 4월 10년 만에 재도입됐다. 하지만 도입 약 1년간 설립 및 등록된 CR리츠는 4개에 불과하다. 모두 JB자산운용이 AMC를 맡고 있다. 총 1000세대 정도를 임대운영하고 있다. 최근 들어 AMC들이 미분양 CR리츠 등록에 속도를 내고 있다는 의미다.

내년이 되면 CR리츠를 통해 미분양 주택을 매입할 유인이 사라지기 때문이다. 국토교통부는 제도 재도입을 알리며 부동산투자회사법상 CR리츠가 미분양 주택을 매입 후 임대운영하는 과정에서 수익성을 높일 수 있도록 취득세와 종합부동산세에 대한 세제 혜택을 부여하는 방안을 발표했다.

하지만 세제 혜택을 위한 지방세법 시행령과 종합부동산세법 시행령을 보면 올해 말까지 미분양 주택을 직접 취득한 경우에 한해서만 혜택을 받을 수 있다. 여기서 취득이란 매매계약을 체결하고 계약금 납부한 경우를 포함한다. 최근 들어 CR리츠 영업등록 신청이 줄 잇고 있는 이유다.

시행령이 추가로 개정되지 않으면 미분양 CR리츠는 다시 역사 속으로 사라진다. 이 때문에 CR리츠에 관심을 갖고 있던 AMC들은 국토교통부에 혜택 연장을 요구하고 있지만 아직 관련 대책은 나오지 않고 있는 상태다.

앞서 시장에 가장 먼저 발을 들인 JB자산운용은 연말까지 5개 미분양 CR리츠 사업장을 확보할 전망이다. 이번에 영업등록 신청한 '제이아이대구상인CR리츠'가 다섯번째 리츠가 될 예정이다. 첫번째 리츠는 지난 4월 영업등록을 마친 '제이비와이에스케이제2호리츠'다. 대구 수성동 파동에 위치한 '수성레이크 우방 아이유쉘' 288가구를 매입했다.

8월에는 '제이비와이에스케이제3호CR리츠'와 '제이비제1호CR리츠'가 나란히 인가를 받았다. 각각 경남 양산 평산동 소재 '양산 한신더휴' 약 200세대, 전남 광양에 위치한 '가야산 한라비발디 프리미어' 275세대를 매입해 운용 중이다. 마지막으로 지난달 말 '제이비유보라제1호CR리츠' 영업등록이 마무리됐다. 경주시 건천읍에 위치한 '신경주 유보라 아이비파크' 미분양 가구 163가구가 기초자산이다.