이 기사는 2025년 09월 26일 13시34분 thebell에 표출된 기사입니다

서울투자운용은 서울시와 서울주택도시개발공사(SH)가 추진하는 리츠사업의 자금조달 및 운영관리를 위해 2016년 설립됐다. 최대주주는 SH로 신동국 대표를 비롯해 다수 임직원들이 SH 출신이다. 10년 만에 운용자산 3조5000억원을 기록하면서 업계 10위권에 안착한 상태다.

새 정부 출범과 함께 서울투자운용이 시장 점유율을 더욱 키울 수 있을지 주목된다. 서울투자운용은 자산매입형리츠뿐만 아니라 개발형리츠, 토지지원형리츠 등 다양한 형태로 공공임대주택을 공급해 왔다. 관련 지원 예산이 늘어날 것으로 예고된 가운데 서울투자운용의 보폭도 확대될 전망이다.

◇신동국 대표 올해 초 취임, 임기 3년…SH 출신 임직원 포진

서울투자운용은 2016년 6월 국토교통부 인가를 받으면서 영업을 시작했다. 리츠 자산관리회사(AMC)로서 투자 상품 공급을 통해 수익성을 추구하지만 동시에 시민들에게 안정된 주거 공간을 제공하고 도시의 균형 발전에 기여하기 위해 만들어졌다. 최대주주 역시 SH로 35.1% 지분을 갖고 있다. 우리은행(15%)과 한화손해보험(15%), 하나손해보험(15%), 신한은행(9.95%), 신한투자증권(9.95%) 등도 주요 출자자로 참여했다.


신동국 대표이사가 올해 4월부터 조직을 이끌고 있다. 2028년 4월 임기가 끝난다. 그는 SH 자산운용본부장 출신이다. 사내이사로 이름을 올리고 있는 손명호 법무지원실장 겸 인사노무처장도 SH에서 자리를 옮겼다. SH 개발금융처장이자 인사혁신처장인 민동조 이사는 기타비상무이사로서 서울투자운용 이사회에 참여하고 있다.

실무진 중에서는 손명호 본부장, 박창윤 부장이 SH에서 합류했다. 손 본부장 아래 조동욱 이사는 현대엔지니어링, 정은호 부장과 송민종 부장은 롯데건설 출신이다. 최우일 부장은 삼성물산에서 적을 옮겼다. 임대주택 공급, 도시개발 전문성이 요구되는 만큼 건설사 출신 인물들이 많은 모습이다.

현재 2본부, 1실, 5팀 체제다. 투자운용본부와 사업관리본부 아래 각각 1개팀과 2개팀을 두고 있다. 사업기획실과 경영기획팀, 리스크관리팀은 본부 소속은 아니다. 투자심의위원회와 리스크관리위원회는 따로 두고 투자와 운용시 리스크를 관리하고 있다.

◇10개 리츠 운용…새 정부 출범 임대주택리츠 활성화 기대감

서울투자운용은 지난해 말 기준으로 10개 자산을 운용하고 있는 것으로 나타났다. 자산 취득가액 기준 AUM은 3조4566억원이다. AUM 기준 점유율은 업계 12위다. 공사인 한국토지주택공사(LH)와 주택도시보증공사(HUG)를 제외하면 10위권 내 진입한 것과 마찬가지다.

같은 기간 AUM이 3조원대를 기록한 곳으로 디앤디인베스트먼트(3조7968억), 하나자산신탁(3조5918억), 켄달스퀘어리츠운용(3조5312억), 한국토지신탁(3조5000억), KB부동산신탁(3조2080억) 등이 있다. 서울투자운용의 뒤를 이지스자산운용(2조7109억), 롯데AMC(2조6236억) 등이 추격하는 중이다.

서울투자운용의 리츠는 크게 4가지로 분류된다. 공공임대주택리츠가 포트폴리오에서 차지하는 비중이 76%로 가장 크다. 투자 구조는 다양하다. 행복주택을 건설해 임대하기도 하고 재개발사업 중 일반 물량을 리츠가 매입해 임대하기도 한다. SH가 보유한 중대형 장기전세주택을 리츠가 매입해 공공임대주택리츠로 운용하는 사례도 있다.

도시재생리츠 사업도 서울투자운용의 중요한 역할 중 하나다. 포트폴리오에서 차지하는 비중은 17% 정도다. 지역에 문화기반시설을 확충하고 경제적으로 활력을 불어넣기 위해 도시재생 활성화 구역 내 여러 복합개발시설을 개발해 운용하고 있다.

이 외 사회적 경제주체 참여형 리츠가 6%, 정비사업연계형 리츠가 1% 비중이다. 사회적 경제주체에는 사회적기업, 협동조합, 마을기업, 자활기업 등이 있다. 이들이 공동으로 출자한 리츠 또는 이들이 제안한 토지를 매입 후 운영할 수 있도록 지원하는 사업을 펼치는 중이다.


이재명 정부의 출범에 따라 서울투자운용도 함께 역할을 키울 수 있을지 주목된다. 새 정부는 공공주도 주택공급 대책을 내놓았다. 특히 LH가 중심 역할을 맡을 전망이다. 물론 서울투자운용의 최대주주는 SH다. 황상하 SH 사장은 지난해 오세훈 시장의 임명을 받고 취임했지만 공적주택 확대를 위한 사업에는 LH와 SH의 방향이 같다는 분석이 많다.

서울투자운용의 신규 리츠 설립을 위한 공적 자금 출자도 힘을 받을 전망이다. 이재명 정부는 이달 초 공적주택을 공급하기 위해 총 22조8000억원의 예산을 내년 예산안에 편성했다고 발표했다. 공적주택 중에서도 임대주택 지원 예산을 크게 늘렸다. 임대주택리츠 출자액도 올해 4500억원에서 내년 7200억원으로 60% 늘어날 예정이다.