이 기사는 2025년 10월 02일 07시15분 thebell에 표출된 기사입니다

NH투자증권은 올해 들어 대규모 개발사업 위주로 적극적인 투자를 이어가고 있다. 밀레니엄 힐튼 부지, 세운 3-2·3구역 등 조 단위 규모의 서울 주요 지역 랜드마크 개발사업 본PF 금융주선을 성공적으로 이끌며 존재감을 드러냈다. NH투자증권의 개별 신용보강액만 1000억원을 넘는 대형 딜도 신규로 4건을 진행했다.

부동산 금융 조직은 큰 변화 없이 안정적으로 유지되고 있다. IB2사업부 산하 본부들이 부동산 금융을 담당하고 있으며 전담 부서는 부동산금융본부다. 신재욱 IB2사업부 대표가 총괄하고 박유신 상무가 부동산금융본부장을 맡고 있다.

◇PF 채무보증 1조542억원…신규 투자 규모 상대적으로 커

NH투자증권의 8월 말 기준 PF 신용보강 규모는 예탁결제원 기준 1조542억원으로 지난해 말 1조443억원 대비 소폭 증가했다. 2021년 말부터 신규 투자를 줄여오던 기조가 올해 들어서는 반전된 모습이다. 연말까지 집행될 예정 건까지 합치면 연간 기준으로 지난해 수준을 크게 웃돌 전망이다.

상반기 말 기준 자기자본이 7조4808억원임을 고려하면 익스포저 부담은 미미한 수준으로 평가된다. PF 채무보증 잔액은 자기자본의 7분의 1에 불과하고 현금 및 현금성 자산도 2조원을 상회한다.

최근 들어 10대 증권사들이 일제히 부동산 PF 투자를 확대하는 추세다. 다만 NH투자증권은 우량 자산 위주로 접근하고 있어 삼성·메리츠·키움증권처럼 공격적으로 신용공여를 늘린 회사들에 비하면 증가 폭은 제한적이다. 실제 같은 기간 증가액은 삼성증권(1조5529억원), 키움증권(6107억원), 메리츠증권(5180억원) 등에 비해 훨씬 작다. 10개사 중 전년 말 대비 신용공여를 늘린 8개사 가운데 증가 폭이 가장 작다.

다만 증가 폭이 크지 않다는 점을 고려하면 올해 신규 투자 건들의 규모는 상대적으로 크다고 볼 수 있다. 올해 신규로 집행한 신용보강액은 총 6787억원인데 이 가운데 4건은 건별 1000억원을 웃도는 대형 딜이었다.

부동산 PF 업무를 맡는 조직은 지난해와 동일하게 유지되고 있다. IB2사업부 산하 본부들이 수행하고 있으며 전담 조직은 부동산금융본부다. IB2사업부 대표인 신재욱 전무가 총괄하고 박유신 상무가 부동산금융본부를 이끌고 있다. 부동산금융본부 산하에는 1·2·3부와 프로젝트금융부가 있다. IB2사업부 산하 실물자산투자본부는 실물자산투자1·2부와 부동산PE부로 구성돼 있으며 박창섭 대표가 이끌고 있다.

PF 리스크 관리를 전담하고 있는 조직은 IB Credit지원부다. IB사업부 내에서 딜 관련 리스크 분석 및 관리를 담당하고 있다. 이 부서는 IB2사업부에 편재돼 있으나 심사와 관리 기능을 맡아 독립적인 성격을 유지한다. 2022년 12월 선임된 이경수 리스크관리본부장(상무)이 CRO 역할을 겸임하며 리스크를 총괄한다. 그는 NH투자증권에서 리스크관리부장과 심사2부장 등을 역임한 전문가다.

◇우량 자산 위주 신규투자…서울역 힐튼·세운지구·여의도 오피스

NH투자증권은 올해 들어 시장 환경 변화에 맞춰, 소규모 프로젝트보다는 사업 규모가 크고 사업성이 검증된 대형 자산에 집중하는 투자 기조로 전환했다. 지난해까지 PF보증을 줄이고 신규투자가 저조했던 흐름과는 대조적이다.

특히 향후 가치 상승이 기대되는 서울 주요 지역 랜드마크 사업지와 안정적 분양이 예상되는 대단지 공동주택 위주로 투자한 점이 눈에 띈다.

서울 주요 지역에서 추진되는 신규 오피스 개발 프로젝트에 금융 주선으로 골고루 참여한 점이 특징이다. 올해 금융주선 성과 중 대표적인 것은 여의도 파크원(1조8500억원), 세운지구 3-2·3구역(1조7500억원), 밀레니엄 힐튼 부지(2조2000억원) 등이다.

모두 시장에서 손꼽히는 대규모 딜이다. 세운지구에는 최고 41층 규모 프라임급 오피스가 들어설 예정이며 밀레니엄 힐튼 부지는 서울역 인근에 지하 10층~지상 34층 규모 오피스와 39층 호텔, 판매시설 등이 조성된다. 1차 본PF 금액 가운데 NH투자증권은 1조3000억원의 자금 조달을 주관했다.

비슷한 시기에 영국계 사모펀드 액티스(Actis)가 개발하는 경기 안산 성곡동 데이터센터 본PF 대출약정도 성공적으로 이끌었다. 총 9000억원 규모인데 NH투자증권이 금융주선에 성공했다. 최근에는 여의도 랜드마크 복합자산인 파크원 타워1·페어먼트호텔·더현대서울을 담보로 하는 1조8500억원 규모 담보대출 리파이낸싱을 단독 금융주관으로 마무리했다.

◇경기·지방 대단지 주택사업 위주 신용공여 진행

금융주선은 서울 주요 업무지역 오피스 개발사업 중심이었던 것과 달리 직접 신용공여를 진행하는 것은 공동주택이 대부분이다. 수도권 주요 지역 역세권 또는 지방에서는 대단지로 조성하는 곳 위주로만 돈을 투자하는 모습이다.

NH투자증권은 상대적으로 경기 변동에 덜 민감하고 실수요 기반이 탄탄한 주택사업을 선호하고 있다. 주택사업은 다양한 엑싯 전략이 가능해 자산 회수 안정성이 높다는 점도 선호 요인으로 꼽힌다.

NH투자증권이 자금 집행 시 우선적으로 고려하는 요소는 시공사의 신용도와 이에 따른 책임준공 능력이다. 참여 트랜치별 회수 안정성도 준공 후 사용승인 시점에 확보되는 담보 가치로 최종 판단하기 때문이다. 올해 신규로 신용공여한 사업지는 GS건설과 DL이앤씨, 포스코이앤씨, 제일건설 등이 시공사로 참여했다.

올해 최대 규모 신용공여 사업은 용인 수지구 풍덕천동 ‘수지자이 에디시온’으로 총 2450억원 규모 본PF를 지난 5월 집행했다. GS건설이 시공을 맡고 책임준공을 보증했다. NH투자증권은 사모사채 인수 확약으로 참여했다.

경기 양주 덕계동 사업도 지난 8월 3900억원 한도의 본PF 대출을 체결했다. 총 1595가구 규모 대단지로, 대방산업개발이 시공을 맡고 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 제공했다. 이 가운데 1600억원은 NH투자증권이 신용보강했다.

충북 청주 장성지구 ‘신분평 더웨이시티 제일풍경채’ 도시개발사업에도 참여했다. 6월 2000억원 규모 PF 대출약정을 체결했다. 올해 상반기 1블록 분양에 이어 10월 3블록, 내년 2월 2블록 착공을 예정하고 있다.

이밖에 대구 북구 노원2동 재개발 ‘노원 더샵엘리체’(1558가구), 충남 천안 원성동 재건축 ‘e편한세상 천안역’(1579가구)에도 500억원 이상을 투입했다.

또 광주 전방·일신방직 부지 개발에는 지난해 2200억원 브릿지론 리파이낸싱에 이어 올해 4월 총 6030억원 증액 리파이낸싱을 집행했다. 다만 포스코이앤씨와 대우건설이 시공권을 포기하면서 사업 지연 리스크가 발생한 상태다.