이 기사는 2025년 10월 15일 07시24분 thebell에 표출된 기사입니다

서울투자운용은 임대주택리츠 위주의 포트폴리오를 꾸리고 있다. 공공 주도 임대주택 공급을 통해 시민들의 안정적인 주거 기반을 마련하고는 있지만 적자를 면치 못하는 점은 한계다. 이 가운데 민간 참여가 두드러지는 토지임대형 리츠나 복합개발형 도시재생리츠에서는 성과를 거두고 있는 것으로 나타났다.

사회적경제주체에게 토지를 장기 임대하고 직접 건설 및 임대운영하도록 한 서울사회주택토지지원리츠는 지난해 28억원 영업이익을 냈다. 또 창동창업문화도시재생리츠를 통해 도봉구 일대에서 복합개발한 '씨드큐브 창동'은 2023년 7월 준공 후 이듬해인 지난해부터 자산 안정화에 성공해 임대율 98% 이상을 달성하고 있다.

◇서울1~4호리츠·서울사회주택리츠, 지난해 순손실 누적 추세

서울투자운용은 임대주택 리츠를 주요 사업으로 영위하고 있다. 자산 확보 방식은 다양하지만 공공이 출자한 뒤 임대운영을 주도하는 점이 같다. 서울투자운용의 대표 리츠는 4호까지 설정을 마친 서울리츠다. 4개 리츠 합산 AUM이 2조원에 달한다.

리츠별로 살펴보면 1호리츠는 SH 보유 유휴부지를 임차해 행복주택을 건설했다. 2호리츠는 재개발 정비사업지에서 일반물량 일부를 리츠가 매입해 행복주택을 공급했다. 3호 SH가 보유한 중대형 장기전세주택에서 대형 평수를 리츠가 매입해 임대운영 중이다. 4호리츠는 재건축 정비사업지에서 리츠가 일반분양분을 선매입해 사업을 정상화 시켰다.
이 외 서울사회주택리츠도 공공 임대주택리츠로서 성격이 짙다. SH가 리츠 지분 98.04%를 보유하고 있다. 나머지 지분은 앤스페이스(0.59%), 건축사사무소따뜻한동행(0.59%), 도시융합협동조합(0.78%) 등 사회적경제주체가 나눠 가진 상태다. 사회적경제주체란 사회적 가치 실현을 목적으로 활동하는 경제주체를 의미하는데 사회적기업, 협동조합, 마을기업 등이 포함된다.

서울사회주택리츠는 민간에 해당하는 사회적경제주체가 소수 지분을 보유 중이긴 하다. SH, HUG, 서울투자운용 등이 전체 지분을 갖고 있는 서울리츠1호~4호와 다른 점이다. 다만 SH 보유 토지를 활용하거나 기존 낙후된 주거시설을 매입해 청년가구에 저렴하게 공급한다는 점에서는 서울리츠와 성격이 비슷하다.

위 5개 리츠는 모두 지난해 영업순손실을 기록했다. 공공 주도로 저렴한 가격에 임대주택을 공급하고 있는 만큼 수익성을 내기 어려운 구조인 탓이다. 정부 보조금 등을 받고 있긴 하지만 지속되는 적자로 리츠의 현금성자산이 대부분 줄고 있는 추세다. 지속적인 운용을 위해서는 자본을 확충하거나 수익성을 개선해야 하는 과제를 안고 있는 셈이다.

◇토지지원리츠, 사회적경제주체 운영 주도…자산 매각으로 수익

서울투자운용은 임대주택리츠 외에도 토지지원리츠, 도시재생리츠 등을 포트폴리오에 담고 있다. 임대주택리츠와 달리 민간에 개발 및 운영의 주도권을 주거나 복합시설 개발 후 운영 등을 통해 나름의 수익을 창출하고 있고 있다.

대표적인 리츠가 서울사회주택토지지원리츠다. 사회적경제주체가 제안한 토지를 리츠가 매입해 사회적경제주체가 직접 사회주택으로 건설·운영하도록 토지를 장기 임대 지원하는 '토지임대형 사회주택 리츠'다. 앞서 언급한 서울사회주택리츠는 사회적경제주체가 소수 지분을 갖고 있긴 하지만 부지 확보나 임대운영은 공공이 주도하고 있다.

서울사회주택토지지원리츠는 현재 마포구 성산동 외 12개 구역에서 총 297세대를 공급한 상태다. 2019년 3월 영업인가를 받았고 운용기간은 30년으로 설정했다. 지난해 말 기준 AUM은 1231억원으로 나타났다. 주주구성은 SH 33%, HUG 67%다.

서울사회주택토지지원리츠는 2023년부터 흑자를 기록하고 있다. 영업이익 3억1557만원, 당기순이익 8억6139만원을 기록했다. 지난해에는 수익 규모가 더욱 커졌다. 영업이익 28억원, 당기순이익 36억원을 각각 기록한 것으로 나타났다. 같은 해 9월 중 종로구 평창동 281-3외 14개 필지를 매각해 차익을 얻은 영향이 컸던 것으로 보인다. 2021년 중 221억원에 매입했던 부지를 245억원에 팔았다.

정부가 LH 주도 주택 공급 정책을 추진하겠다고 밝힌 가운데 서울사회주택토지지원리츠와 사업 구조가 같은 '토지임대형 공공주택' 모델 도입에 대한 필요성이 제기되고 있는 분위기다. LH가 매각해 왔던 토지를 민간에 장기 임대하는 구조로 전환한 뒤 민간이 건설과 임대운영을 주도하면 수익을 내는 게 가능하게 되는 셈이다.


◇복합개발형 도시재생리츠, 준공 이듬해 자산 안정화 성공

창동창업문화도시재생리츠 역시 서울투자운용이 수행한 성공적인 프로젝트 중 하나다. 창동·상계 도시재생 활성화 구역 내 공영주차장 부지에 복합시설을 건설하도록 했다. 주거시설과 함께 업무시설, 상업시설 등이 함께 개발돼 임대주택만 공급했을 때보다 사업성을 높일 수 있었다.

이 리츠가 주도한 개발사업으로 '씨드큐브 창동'이 탄생했다. 도봉구 마들로 13길 61번지 일대에서 2023년 7월 준공됐다. 대지면적 1만746㎡, 연면적 14만3533㎡ 규모 복합시설이 들어섰다. 씨드큐브 창동 취득가액은 토지와 건물을 합쳐 3189억원이다. 지난해 말 기준으로 임대가능면적의 98.02%가 차 있는 것으로 나타났다. 리츠 지분은 SH가 47%, HUG가 53%를 갖고 있다.

지난해부터 당기순이익 흑자로 돌아섰다. 당기순이익 87억원, 배당가능이익 111억원을 기록했다. 준공이 있었던 전년에는 7억원가량 당기순손실을 낸 바 있다. 준공 후 1년차부터 자산이 안정화돼 수익을 만들고 있다는 의미다. 이를 바탕으로 주당배당금 245원, 배당수익률 2.58%를 기록한 것으로 나타났다.


서울투자운용의 또 다른 도시재생리츠는 아직 적자 상태다. 서울도시재생공간지원리츠는 도시재생활성화 구역 내 도시재생사업 또는 정비사업으로 저성된 자산을 선매입 후 공공지원민간임대주택, 공적임대상가로 운용하는 리츠다. 창동창업문화도시재생리츠가 일대를 전면 복합개발했다면 서울도시재생공간지원리츠는 기존 임대주택리츠와 투자 구조가 비슷하다.

서울도시재생공간지원리츠는 강동구 천호동 등 5개 사업지에서 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택 등 261세대를 기초자산으로 한다. AUM 1295억원 규모다. 도시재생앵커제1호리츠가 지분 70%, SH가 나머지 30% 지분을 갖고 있다.

적자 폭이 커지고 있다. 지난해 영업손실 영업적자 7억2676만원, 당기순손실 12억6514만원으로 나타났다. 전년에는 각각 5억4932만원, 5억9755만원을 기록한 바 있다.