이 기사는 2025년 10월 23일 15:45 thebell 에 표출된 기사입니다.

새 정부 출범 이후 부동산 개발사업의 금융 구조가 빠르게 변하고 있다. 민간 주도의 공급 확대를 위해서는 금융기관의 에쿼티 투자 방식 역시 달라져야 한다는 지적이 나온다. 특히 '한국형 리츠'와 증권사의 '에쿼티펀드(PEF)' 설립을 통한 자본조달이 향후 부동산 PF의 핵심 패러다임으로 자리 잡을 것이라는 전망이다.

문성철 KB증권 IB3그룹장 전무(사진)는 23일 서울 중구 더플라자호텔에서 열린 '2025 더벨 디벨로퍼 포럼'에서 '부동산 정책 변화에 따른 프로젝트 개발형 PF 변화 예측'이라는 내용으로 발표했다. 이날 포럼은 '전환기 부동산개발업, 디벨로퍼 대응 전략'을 주제로 진행됐다.

문 전무는 "부동산 정책 변화에 따라 프로젝트 개발형 PF 구조가 전환기를 맞고 있다"며 "금융과 개발의 패러다임 변화는 IMF 외환위기, 글로벌 금융위기에 이어 세번째로 내년부터 본격화할 것"이라고 내다봤다.

그는 "정부는 개발사업 금융정책 방향에 지속적으로 변화를 주고 있으며 앞으로 사업비의 약 20%는 에쿼티로 구성돼야 한다는 기조를 유지할 것"이라며 "에쿼티는 증권사가 담당하고 PF는 자본력이 큰 은행이나 보험사가 맡는 구조로 재편될 가능성이 높다"고 말했다.

이어 "이재명 정부의 핵심 부동산 정책은 '공급 확대'에 있으며 금융구조를 변화시켜 공급을 늘리겠다는 방향성도 뚜렷하다"며 "이에 따라 개발형 프로젝트는 증권사 중심의 에쿼티 투자 구조로 전환될 것"이라고 설명했다.

금융당국은 이미 지난해부터 안정적 사업구조 구축을 위한 PF 제도 개편을 추진해왔다. 과거 3~5% 수준이던 자기자본비율을 향후 30%까지 확대하도록 유도하고 있다. 문 전무는 "현물출자 방식의 개발 활성화, 정책사업에 참여하는 토지주의 현물출자 시 매입확약 제공, 공공기관의 디벨로퍼·AMC 참여 확대 등이 주요 유도책으로 논의되고 있다"고 덧붙였다.

그는 향후 PF 시장 변화 대응책으로 두 가지 방향을 제시했다. 첫 번째는 '한국형 리츠'를 통한 안정적 자본조달이다. 리츠 중심의 개발·운영 구조를 활성화하고 시행사는 AMC 역할에 집중하는 방식이다. 대표 사례로 용산 나진상가 개발사업을 언급했다.

정부는 현물출자에 따른 양도차익에 대해 법인세 이연제도를 적용했고 주택도시기금이 먼저 에쿼티 투자자로 참여해 완공 후 민간 매수자 중심의 펀드를 구성했다. 이 구조를 통해 전체 사업비의 30% 수준을 민간투자로 조달할 수 있다는 것이다.

두 번째는 증권사의 '에쿼티 펀드' 설립이다. 문 전무는 "최근 KB증권을 비롯한 주요 금융사가 에쿼티 펀드 조성에 적극 나서고 있다"며 "KB증권도 1, 2호에 이어 3호까지 에쿼티 비중을 높여가는 PEF를 설립하고 있고 향후 사업비의 30%를 에쿼티로 투자하는 구조를 확대할 것"이라고 밝혔다.

앞서 IMF 외환위기 이후부터 금융위기 전까지는 시공사가 에쿼티를 대여하고 시행사는 5% 안팎으로만 참여했으며, 금융위기 이후에는 증권사가 후순위로 참여하는 구조가 일반적이었다. 앞으로는 리츠나 증권사 에쿼티펀드가 자기자본을 투입하고 은행이 PF를 담당하는 구조로 변화할 것으로 예측된다.

문 전무는 "PF는 자본규모가 큰 은행이나 보험사가 주도하고 증권사는 에쿼티 투자자로 참여하는 방식이 정착될 것"이라며 "레고랜드 사태 이후 3개월 단위 ABCP 발행 대신 만기 보유가 가능한 은행·보험사 등의 기관이 PF를 맡는 것이 바람직하다고 보고있다"고 덧붙였다.

그는 이어 "PF 시장 패러다임 변화는 개발사업의 자본구조 전반에 큰 영향을 미칠 것"이라며 "국내 금융사가 변화의 흐름에 적극 대응하지 않는다면 외국계 자본이 국내 에쿼티 시장을 선점할 가능성이 높아 철저한 대비가 필요하다"고 강조했다.