이 기사는 2025년 11월 05일 07:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

HL그룹의 성수동 신사옥 개발 중심에는 HL리츠운용과 조성진 대표가 있다. 조 대표는 HL홀딩스 출신으로 HL리츠운용 설립 전부터 그룹의 부동산 관리와 개발 등을 맡아왔다. HL리츠운용의 운용자산(AUM) 규모는 조 대표 취임 전 6500억원 수준에 그쳤지만 현재 2조원을 바라보고 있다.

조 대표는 특히 포트폴리오 다각화에 힘썼다. 프로젝트리츠를 통한 신사옥 개발도 HL리츠운용이 그룹에 제안한 것으로 알려졌다. 지난 5월 프로젝트리츠 도입을 골자로 하는 부동산투자회사법 개정안이 국회 본회의를 통과하자 다음달 바로 로펌과 자문 계약을 맺고 발빠르게 부지 확보에 나섰다.


◇지난 6월 법무법인 지평과 맞손…성수동2가 두 개 필지 확보

HL그룹이 성수동으로 사옥 이전을 추진한다. HL리츠운용이 HL성수프로젝트리츠를 통해 성수동2가에 오피스를 개발하고 이곳을 그룹 계열사들이 쓸 예정이다. 현재 잠실 시그마타워에 입주한 HL홀딩스와 건설 계열사인 HL디앤아이한라 등이 옮겨가는 안이 유력하다. HL성수프로젝트리츠는 현재 국토교통부의 영업인가를 기다리고 있다.

프로젝트리츠는 이달 28일부터 시행된다. 앞서 지난 5월 프로젝트리츠 도입을 위한 근거 법안이 마련됐다. 이때 프로젝트리츠와 지역상생리츠 등 도입을 골자로 한 부동산투자회사법 개정안이 공포된 바 있다. 이후 6개월 뒤인 이달 말로 본격 시행 시기가 정해졌다.

프로젝트리츠 도입에 대한 기대감은 지난해부터 새어 나왔다. 지난해 6월 중 국토교통부는 '리츠 활성화 방안'을 발표했는데 이에 대한 후속조치로 프로젝트리츠와 지역상생리츠 도입을 제안했다. 불필요한 규제를 덜어내기 위해 부투법 개정을 본격 추진한다는 약속이었다.

HL리츠운용은 포트폴리오 다각화 차원에서 프로젝트리츠 설립을 준비해 왔다. 지난 6월 법무법인 지평과 관련 자문 계약을 맺은 것으로 파악됐다. 부투법 개정안이 통과한 바로 다음달인 점을 고려하면 사실상 프로젝트리츠 도입 가능성이 제기될 때부터 프로젝트리츠 활용을 염두에 두고 있었던 것으로 보인다.

지평과 손을 잡은 뒤 부지 확보도 빠른 속도로 마쳤다. 총 두 개 필지를 묶어 개발이 진행되는데 한 개 필지는 지난 7월, 나머지 한 개 필지는 지난달 말 매매계약 체결을 마쳤다. 땅 작업을 거의 마친 뒤 국토교통부에 리츠 영업인가 신청서를 제출한 셈이다. 다만 아직 프로젝트리츠가 정식 도입되기 전이라 추후 리츠는 변경인가를 통해 프로젝트리츠로 전환할 예정이다.

PF 대안으로 떠오른 프로젝트리츠는 기존 개발리츠에 비해 여러 이점을 갖고 있다. 먼저 리츠 설립 후 6개월 내에 영업신고하면 영업인가 없이 개발에 착수할 수 있도록 했다. 개발 단계 공시 및 보고 의무도 최소화했다. 또 기존 리츠의 경우 1인이 주식 50%를 초과해 보유할 수 없지만 프로젝트리츠에는 예외를 둬 빠른 의사결정이 가능하다. 공모 의무 역시 준공 후 최대 5년까지 유예된다.

관리적 측면 이점 외 인센티브도 있다. 토지주가 토지를 현물출자해 개발을 주도할 때는 리츠의 법인세와 양도세를 이연하기로 했다. 단 HL리츠운용은 외부 투자자로부터 자금을 모아 부지를 확보한 상태로 현물출자식으로 개발이 진행되지는 않는다.


◇임대주택 리츠 동시 추진…HL리츠운용 AUM 2조 돌파 '기대감'

HL리츠운용이 프로젝트리츠 도입에 발빠르게 대응하면서 그룹의 성수동 사옥 이전까지 결정됐다. HL리츠운용이 개발 부지를 선점하기 위해 가치 상승 잠재력이 높은 지역을 물색하는 과정에서 성수동 2가 일대 부지가 낙점됐다. 인근에 최근 준공 후 오픈한 젠틀몬스터 사옥이 있는 것으로 알려졌다.

이 가운데 그룹의 사옥 이전 니즈가 맞물렸다는 후문이다. HL홀딩스와 HL디앤아이한라 등이 입주해 있는 잠실 시그마타워는 과거 HL리츠운용이 제1호리츠를 통해 운용했다. 하지만 지난해 말 이화자산운용에 자산을 매각한 뒤 1호리츠를 청산한 상태였다. 시그마타워는 1996년 준공된 자산으로 지난해 리모델링을 하긴 했지만 노후도가 높은 오피스이기도 했다.

HL리츠운용의 프로젝트리츠 사업이 그룹 신사옥 개발 사업으로 추진되면서 투자자 모집도 순항했다. 성수동 일대 다수 개발사업이 진행되고 있지만 임차인을 확보한 곳은 많지 않다. 반면 HL성수프로젝트리츠는 그룹 계열사 이전을 약속하면서 사업 안정성을 높였고 투자자 설득을 마쳤다.

HL리츠운용이 그룹의 신사옥 개발을 제안하고 주도하는 '다운탑' 의사결정이 가능했던 배경에는 조성진 대표의 전문성과 리더십이 자리한다. 조 대표는 HL홀딩스 출신으로 그룹에서 30년 이상 일한 키맨으로 꼽힌다. 그룹 내 부동산 전문가로 HL만도 판교R&D센터, HL클레무브 제2판교 오피스 NextM, HL그룹 인재개발원, HL홀딩스 세종물류센터 등을 인수 및 발굴했다.

그룹 내에서 HL리츠운용 설립을 주도했다. HL리츠운용은 2021년 3월 출범했다. 조 대표는 운용본부장으로 있다가 2024년 초 수장을 맡았다. 이후 1호리츠로 운용 중이었던 시그마타워를 매각하는 등 성과를 냈다. 포트폴리오 다각화와 투자 확대도 동시에 추진됐다. 여러 자산으로 발을 넓히는 가운데 프로젝트리츠도 준비했다.

조 대표 취임 전인 2023년 말까지 HL리츠운용의 운용 리츠는 3개, AUM은 6500억원에 그쳤다. 1호리츠를 청산하고 2개 리츠를 추가 설립해 현재 운용 리츠는 4개, AUM은 1조2000억원 수준으로 늘어났다. 3호리츠로 을지로 센터플레이스를, 5호리츠로 소노타워를 인수했다. 취임 초기에는 그룹 자산이 아닌 외부 오피스 자산으로 포트폴리오를 넓혔다.

현재 AUM 6000억원 규모의 4호리츠 인가를 준비 중이다. 4호리츠는 임대주택 리츠로 알려졌다. 연말까지 AUM은 1조8000억원 이상으로 커진다. 여기에 프로젝트리츠 확보한 부지 가격까지 합치면 AUM 2조원을 넘길 가능성도 제기된다.