이 기사는 2025년 12월 03일 15:30 thebell 에 표출된 기사입니다.

포스코이앤씨가 시공을 맡은 제3판교테크노밸리 프라임 오피스 개발사업이 본PF 조달을 완료했다. 당초 섹션오피스 형태로 추진됐으나 일반 오피스로 개발 방향을 선회한 사업지다.

또 포스코이앤씨 현장에서 연이어 사망사고가 발생하면서 한때 대주단 심의가 중단되는 변수도 있었다. 이후 리스크가 가라 앉으며 절차가 재개됐고 우수한 입지와 저렴한 원가를 기반으로 사업성을 인정받으며 딜이 최종 성사된 것으로 분석된다.

3일 업계에 따르면 시행법인 판교세븐이 추진하는 제3판교 오피스 개발사업은 전날 총 4550억원 규모의 본PF 대출약정 체결을 완료했다. 이날 기표까지 완료하면서 본격적인 착공 준비에 돌입할 예정이다. 이 사업은 '성남 금토지구 자족시설용지 7-3블록'에 오피스 2개동을 개발하는 프로젝트다.

사업지는 경기 성남시 수정구 금토동 273-3번지 일원 9611㎡(약 2907평) 부지다. 연면적 7만6135㎡(약 2만3031평) 규모의 지하 5층~지상 10층 오피스 2개동과 근린생활시설을 조성한다.

해당 부지는 지난해 하반기 한국토지주택공사(LH)가 공급한 곳이다. 당시 약 1110억원에 낙찰됐다. 제3판교 내에서도 양호한 입지임에도 토지 원가가 낮게 형성돼 업계의 관심을 받았던 곳이다. 이후 여러 시행사들이 모인 컨소시엄이 구성돼 판교세븐이 개발을 추진해왔다.

판교세븐은 한미개발·테크노세븐·이에스오·로움파트너스·에스이플러스유한회사·허브자산운용 등 여러 시행사가 지분을 보유하고 있다.

초기 기획 단계에서는 섹션오피스 '판교 티파니웍스'로 개발할 계획이었으나, 지식산업센터 형태의 업무시설 수요가 둔화되면서 일반 오피스로 방향을 틀었다. 사업 초기부터 시공사로 예정된 포스코이앤씨도 일반 오피스 형태가 적합하다는 의견을 내면서 전환을 주도한 것으로 전해진다.


다만 금융조달 과정에서 한 차례 차질이 발생하기도 했다. 시행사는 올 7월 본PF 전환을 위해 대주단 모집을 시작했다. 하지만 해당 시기에 포스코이앤씨 현장에서 연이어 사망사고가 발생하면서 전 현장 작업이 중단됐고 착공 전 단계의 프로젝트들도 일시 중단됐다. 이 영향으로 제3판교 오피스 개발 관련 대주단 심의도 보류되며 당초 예정했던 3분기 내 딜 클로징이 지연됐다.

이후 포스코이앤씨 관련 리스크가 안정 국면에 접어들며 9~10월 중 대주단 심의가 재개됐다. 10월 말 대부분의 심의가 통과됐고, 대주 구성 변화와 약정 문구 협의 등을 거쳐 약 한 달 만에 절차가 마무리됐다.

이번 본PF는 총 4550억원 규모로 트랜치A·B·C 세 단계로 구성됐다. 금융주관은 허브자산운용이 맡았다. 트랜치A에는 메리츠증권·메리츠화재·하나증권이, 트랜치B에는 한국토지신탁, 트랜치C에는 한국투자리얼에셋운용이 참여했다.

이날 시행사는 포스코이앤씨와 약 2000억원 규모의 도급계약도 체결했다. 이달 중 착공에 들어간다는 계획이다.

이번 딜은 최근 시장에서 신규 개발프로젝트 자체가 드문 상황에서 선매입이나 선임차 확약 없이도 조달이 원활히 성사됐다는 점 때문에 주목받는다. 제3판교 내에서도 우수한 위치에 있고 인근 대비 낮은 토지 매입가로 조성원가가 상대적으로 낮아 투자자들이 사업성을 긍정적으로 평가한 것으로 분석된다.

또한 전체 대주단에게는 일정 기간 내 시행사가 매매계약을 성사시키지 못할 경우 대주별 우선매입권이 후순위부터 순차적으로 적용되는 조건이 설정돼 있다. 시행사 입장에서는 선임차 확보 부담을 덜 수 있고 대주단은 낮은 원가에 기반해 큰 부담 없이 우선매입권 행사를 약속하며 조달이 가능했던 것으로 보인다.

이 사업 관계자는 "이번 부지는 제3판교에서도 고속도로 진입이 용이해 입지가 좋고, 2만3000평 규모 프라임 오피스는 판교 내에서도 희소성이 크다"며 "준공 이후 제1·2판교테크노밸리 내 입주사들의 이전 수요가 생길 기대감도 있어 조달이 무리 없이 진행된 것으로 보인다"고 말했다.