이 기사는 2025년 12월 05일 10:07 thebell 에 표출된 기사입니다.

"2026년 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장의 패러다임이 바뀔 것이다. KB증권은 정부의 정책 기조에 발맞춰 단순히 PF 자금을 공급하는 금융회사가 아닌 개발과 운영, 유동화, 투자 전 과정을 주도하는 종합 부동산 금융 플랫폼을 향해 갈 것이다."

문성철 IB3총괄그룹장(전무·사진)은 최근 진행된 더벨과의 인터뷰에서 이같은 포부를 밝혔다. KB증권은 기업 금융뿐 아니라 부동산·대체투자 자산에서도 생산적 금융을 최우선에 두고 전략을 세우고 있다.

KB증권은 2026년에는 1조5000억원 규모의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 투자하는 기관전용 사모투자펀드(PEF)를 조성하고 자기자본(PI) 투자 역시 진행할 예정이다. 이를 위해 올해 선제적으로 부동산 PF 충당금을 대거 쌓으면서 향후 건전성을 확보하는 데 중점을 뒀다.


◇포트폴리오 다양화로 안정성 꾀했다…HUG 보증 PF 집중 공략

현재 문 전무가 이끌고 있는 IB3그룹은 부동산 PF, 자산유동화증권(ABS), 인프라·사회간접자본(SOC) 사업 금융주선, 해외 부동산, 리츠에 이르기까지 다양한 투자군을 취급하고 있다. 최근 몇 년간 부동산 PF 시장이 혹독한 시련의 시기를 보내면서 더욱 셀다운(재매각)이 가능한 우량 PF에 중점을 두고 딜을 선별해 왔다.

그는 "과거 부동산 업황이 좋았을 때도 있었지만, 그렇지 않은 경우를 대비해 ABS나 SOC 등으로도 포트폴리오를 다양하게 둬야 딜이 유지될 수 있다"며 "최근에는 부동산보다는 대체자산에 좀 더 집중해왔다"고 설명했다. 특히 주택도시보증공사(HUG) 보증 PF를 집중적으로 공략했다. 신용도와 회수 구조가 비교적 명확한 데다가 리스크 관리에 유리하다고 봤기 때문이다.

올해 KB증권이 진행한 HUG 보증 유동화 사업은 북수원 이목지구 도시개발사업 A3블록 공동주택 개발사업 사업비 대출(1조200억원) 등을 포함해 총 4조4017억원 규모였다. 통상 다른 증권사는 HUG 금융보증 구조를 기반으로 대주단을 모집하지만 KB증권은 직접 자금을 집행한 뒤에 ABS로 전환하는 방식을 취하고 있다. 유동화를 통해 리스크를 분산하는 전략이다.

HUG ABS에서 볼 수 있듯 KB증권은 안정적인 북 운용을 통해 수익을 극대화하고 리스크를 최소화하는 데 집중하고 있다. 올해 KB증권은 2조7000억원 규모의 현대건설 자양동 지식산업센터, 인스파이어 담보대출(1조4000억원), 김포한강시네폴리스 주상복합용지 개발사업(7700억원) 등을 주관했다. 최근에는 주거 인프라를 재구성하고 신규 주택을 공급하기 위한 도시정비사업으로도 눈을 돌리고 있다.

◇1.5조 부동산 PEF, 신재생에너지·데이터센터 투자 예정

내년에는 생산적 금융 정책 기조에 발맞춰 IB3그룹의 전략도 바뀔 예정이다. KB금융은 향후 5년간 110조원 규모의 생산적·포용 금융을 공급하기로 했고, KB증권이 핵심 역할을 담당한다. 특히 지난 9월 그룹 생산적 금융 협의회를 출범하면서 김성현 대표를 의장으로 두기도 했다. 메가딜 발굴과 모험자본 공급 등의 역할을 부여한 것이다.

이미 4000억원 규모의 부동산 PEF를 가지고 있는 KB증권은 내년에는 펀드 사이즈를 1조5000억원 규모로 키울 예정이다. 부동산 PEF는 증권사가 기관투자자의 자금을 받아서 부동산에 직접 투자하는 펀드다. 2021년 자본시장법 개정으로 라이선스가 있는 증권사에 한해 부동산 자산운용업이 허용되면서 위탁운용사(GP) 역할을 할 수 있게 됐다. KB증권은 지난해 해당 사업을 본격화했다.

내년에 새롭게 조성하는 펀드를 통해 산업단지와 신재생에너지, 데이터센터 등에 투자한다. 그는 "7000억원 규모는 데이터센터 전용으로 8000억원은 RE100(재생에너지 100% 사용) 산업단지나 신재생에너지 쪽에 집행할 계획"이라고 덧붙였다. 수요가 발생하기 전에 선제적으로 개발, 산업 발전에 기여하겠다는 구상이다.

그는 "태양광·풍력·수력 발전 등의 신재생에너지 거점이나 산업단지 등은 지방의 경제를 살릴 수 있는 수단이 될 수 있다"며 "생산적 금융이 산업 발전에도 영향을 주지만 지역 발전에도 도움이 될 것으로 보고 있다"고 설명했다.

◇부동산 PF 패러다임 변화, 선진국 수준으로 진화

부동산 PF시장의 패러다임 변화에 발맞춰 지분 투자 방식으로도 펀드를 조성할 계획이다. 2027년까지는 부동산 PF 사업의 자기자본 비율을 20%까지 늘려야 한다. 그는 "과거 시행사가 사업비의 5% 정도를 내고 증권사가 브릿지론을 제공한 뒤 인허가가 나면 본PF를 진행하는 식이었는데 이제는 선진국 PF처럼 증권사가 PI펀드, 리츠 등을 통해 에쿼티를 담당하는 구조가 되는 것"이라고 밝혔다.

올해 2~3분기 시화 MTV 물류센터나 서초동 도시형생활주택 개발사업에서의 기간이익상실(EOD)로 인한 충당금을 쌓았던 것도 내년 사업을 위한 결정이었다. 그는 "내년 새로운 환경에 대응하기 위해 코로나19 시절에 투자했던 물류센터나 하이엔드 오피스텔에 대해 충분한 대손을 충당했다"며 "단기 이익보다는 장기 건전성을 위한 선택이었다"고 밝혔다.

시화 MTV 물류센터의 경우 시장 환경의 변화와 물류 섹터의 조정 영향이 컸다. 그는 "시화 MTV는 재구조화를 통해 회수하려고 한다"고 설명했다. 우량 임차인을 유치하고 리파이낸싱, 자본·채무 구조조정, 공매나 매각 등 다양한 방안을 동시에 검토해 중장기적으로 회수율을 높이는 쪽으로 가져갈 예정이다. 해당 딜에서의 추가적인 충당금 적립은 없을 것이라고도 덧붙였다.

다만 전반적인 그룹 기조에 발맞춰 기업·인프라금융 조직은 확대되고 부동산금융 관련 영업조직은 축소되는 방향이 될 예정이다. 그는 "내년에는 개발형 리츠 등을 만들 계획을 가지고 있고 부동산 관련 생산적 금융도 확대해야 해서 이에 발맞춰 조직개편 등이 이뤄질 것"이라고 밝혔다.