이 기사는 2025년 12월 10일 07:30 thebell 에 표출된 기사입니다.

디블록그룹(옛 한호건설)이 세운4구역을 둘러싼 여러 논란에 빠른 결단을 내렸다. 서울주택도시개발공사(SH)에 소유 토지 전량을 매각하기로 결정한 배경에 업계가 주목하고 있다.

디블록그룹은 이미 지난해부터 세운4구역 토지를 매각하는 방안을 저울질해온 것으로 알려졌다. 세운4구역의 사업성이 높지 않다는 판단과 함께 토지 매각을 통해 유동성을 확보하겠단 복안으로 분석된다.

◇'3년 만에' 토지 매각, 매각가 650억~700억 기대

1세대 디벨로퍼인 디블록그룹은 지난 1990년대 초 한호건설이 설립되며 시작됐다. 이후 2010년대까지 '등촌동 현대 아이파크', '도곡 극동스타클래스', '역삼 한신인터밸리24' 등을 공급했다. 그중 가장 큰 개발수익을 안겨 준 건 '하이파크시티 신동아 일산파밀리에'다.

2010년 이전에 진행했던 하이파크시티 신동아 일산파밀리에는 공급 규모가 3000세대 넘었으며 사업비만 3조원에 달하는 대규모 프로젝트였다. 디블록그룹은 신동아 일산파밀리에 사업을 통해 확보한 현금을 세운재정비촉진지구 내 사업지를 확보하는 데 활용했다.

디블록그룹은 세운3구역과 6구역에서 사업을 진행 중이다. 세운3구역은 디블록그룹의 주력 사업지다. '녹지생태도심 재창조 전략'에 따른 고밀도 개발을 통해 3구역 안에 35~39층 규모의 오피스 빌딩 4개동을 짓는다.

세운6구역은 컨버전(용도 변경) 방식을 택해 공동주택 대신 연면적 14만5378㎡, 2개동, 지하 8층~지상 20층 규모의 오피스 빌딩을 짓겠다는 계획이다. 현재 대우건설이 사옥으로도 활용하고 있는 을지트윈타워의 시작이다.

앞서 두 구역과 달리 뜨거운 감자로 떠오른 세운4구역에는 토지주로만 참여하고 있다. 디블록그룹은 지난 2022년 4월 서울시에서 녹지생태 도심 재창조 전략을 발표한 걸 계기로 세운4구역 개발이 사업성이 높다고 판단해 토지를 사들였다.

서울시가 밝힌 디블록그룹의 세운4구역 토지 매입시기는 2022년 10월부터 2023년 9월이다. 이때는 이미 세운4구역 시행사인 SH가 토지 상당수를 소유하고 있어 디블록그룹이 매입할 수 있는 토지는 제한적이었다. 이 점에서 단순 개발이익을 기대한 토지 매입이었단 설명이다. 이때 세운4구역 토지 매입에 투입한 자금은 600억원 수준으로 추산된다.

현재 디블록그룹이 소유한 세운4구역 내 토지는 3135.8㎡(950평)다. 이는 세운4구역 전체 토지(3만2222.4㎡)의 9.7%에 해당한다. 또 민간 토지소유자 토지면적의 30%에 해당한다. SH가 보유한 세운4구역 토지 면적은 1만8640㎡로 전체의 57.8% 수준이다.

디블록그룹은 SH에 토지 전량 매입을 공식 요청한 상태다. 디블록그룹은 취득가 600억원에 부대비용을 더한 금액인 650억~700억원 사이로 매각금액이 형성될 걸로 기대하고 있다. 앞서 디블록그룹은 원가 수준에서도 매각이 가능하다고 밝힌 바 있다. 이대로 SH가 토지 9.7%를 매입한다면 SH 토지지분은 67.5%에 이르게 된다.

◇토지 매각 시나리오, 이미 지난해 내부 논의 '수익성 낮다'

디벨로퍼 업계에 따르면 디블록그룹은 이미 지난해부터 세운4구역 토지 매각을 검토해왔던 것으로 확인됐다. 세운재정비촉진지구 사업을 맡은 실무진이 신종전 디블록그룹 회장에 이 같은 보고를 올린 것으로 전해진다.

디블록그룹이 매각을 검토한 이유는 크게 두 가지다. 가장 먼저 세운4구역의 낮은 사업성이 지적됐다. 서울시 추산으로 SH를 제외한 민간 토지주에게 돌아갈 순이익은 112억원이다. 이 가운데 디블록그룹에 배분되는 이익은 순이익 112억원의 30%인 34억원으로 추정된다.

두 번째 이유는 현금 확보 차원이다. 디블록그룹은 지난 2006년 세운3구역 토지 매입을 시작으로 세운지구 재개발 사업에 사실상 올인했다. 보통 디벨로퍼들은 수도권 개발에 더해 지방 주택사업을 통해 돈을 번다. 주택사업에서 성공을 거둘 경우 수천억원의 개발이익을 손에 넣을 수 있다. 디블록그룹은 세운지구에 사활을 걸면서 장기간 매출 공백이 발생했다.

20년째 세운지구에 올인해온 것에 비해 손에 쥔 개발 성과는 제한적이다. 주력 사업지인 세운3구역은 지난해 8월에야 사업시행인가를 받았다. 사업계획 변경 승인에 약 30개월이 걸렸다는 주장이다. 사업 진전이 있었던 건 세운6구역 정도다. 구체적으로 △을지트윈타워 △세운 푸르지오 헤리시티 △힐스테이트 세운 센트럴 등 프로젝트를 성공시켰다.

상황이 이렇다보니 그룹 전체가 세운지구 사업으로 인해 부담하는 연간 이자비용이 수백억원에 이르는 상황이다. 2015년 무렵 엘케이디컴퍼니로 사명을 변경한 한호건설은 2021사업연도부터 감사보고서를 공시하지 않고 있다. 이때부터도 재무 사정이 좋지 못했다. 2020년 사업보고서에 따르면 자본총계는 마이너스(-) 469억원으로 완전자본잠식 상태였다. 현금및현금성자산도 600만원에 그쳤다.

그런 이유로 실무진에선 사업성이 낮은 세운4구역 토지를 매각해 현금으로 충당해야 한다고 봤다. 실무진의 판단에 신 회장이 '토지 매각은 생각을 해보자'라고 답한 상황에서 종묘 조망권 보호부터 개발이익 독식 논란이 불거지며 백기를 들었다.

디블록그룹 관계자는 "세운4구역 담당 실무진이 신종전 회장에게 지난해부터 사업성이 낮은 세운4구역 토지를 매각해 현금 유동성을 확보하는 방안을 보고한 바 있다"며 "내부적으로 SH 쪽에서 토지를 사갈 여력이 있을 것으로 판단하고 요청한 것"이라고 말했다.