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"지방 아파트 공급 줄이고 '미분양' 관리해야" [2017 건설부동산 포럼]김형근 NH투자증권 연구위원 "내년 입주폭탄, 재개발·재건축 양호"

고설봉 기자공개 2017-04-26 10:05:00

이 기사는 2017년 04월 25일 16:51 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

건설사들이 지방에 신규 분양을 줄이고, 기존 미분양 물량을 관리해야 한다는 주장이 나왔다. 저금리 시대 종료가 임박한 상황에서 주택가격 하락이 시작될 것이라는 분석이다. 이에 따라 지방을 중심으로 증가하고 있는 미분양 주택에 대한 건설사들의 선제적 대응이 요구된다.

김형근
김형근 NH투자증권 건설·부동산 연구위원(사진)은 "올해는 그나마 괜찮지만 입주물량이 많은 내년부터는 부동산 시장이 한풀 꺾일 것"이라며 "2018년부터 시작해 2020년까지 주택가격 조정 국면으로 바뀔 것"이라고 밝혔다. 이어 "조정 국면에는 분양을 최소화해야 한다"며 "농협은행에서도 지방 사업장에 대해 집단대출을 중단했다"고 말했다.

김 연구위원은 이러한 주택시장 침체의 원인으로 공급과잉을 꼽았다. 그는 "아파트 기준으로 2014년부터 연평균 30만 가구, 지난해에는 62만 가구가 각각 공급됐다"며 "공급에 2년 6개월~3년 정도 걸린다고 보면 내년부터 입주물량이 대폭 늘어난다"고 지적했다.

주택 공급 증가의 원인으로 정부의 규제 완화를 꼽았다. 김 연구위원은 "2013년부터~2015년 사이 조세 완화와 금리 인하, 부동산 수수료 인하 등 규제 완화가 엄청나게 이뤄졌다"며 "이로 인해 전세품귀 현상이 있어났고, 초저금리에 힘입어 신규분양이 급증했다"고 분석했다.

그러나 지난해부터 정부가 규제를 시작하면서 주택시장 침체기가 다가오고 있다. 그는 "이미 지난해부터 정부가 대출을 규제하고 있다"며 "정부가 가계부채에 대한 LTV, DTI 규제를 시작했고, 국민은행 등 대형은행들은 지난해 12월 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하기 시작했다"고 진단했다.

이에 따라 신규 분양시장이 얼어붙고, 기존 주택 미분양 물량도 해소가 쉽지 않을 것으로 보인다. 그는 "기존 주택가격이 빠질 수 있다"며 "건설사들이 올 상반기에는 전매 제한이 없는 곳을 중심으로 분양을 많이 계획하고 있지만 지방에는 공급을 줄이는 것이 좋다"고 조언했다. 이어 "건설사들은 지방의 미분양을 관리해야 한다"고 목소리를 높였다.

다만 김 연구위원은 경기도 일대 신규분양과 지역주택조합과 재건축·재개발 등 사업에 대해서는 긍정적인 전망을 내놨다. 그는 "경기도 일대는 올해까지 신규 분양이 무난할 것으로 보이지만, 내년부터 문제가 될 것으로 보인다"고 전망했다. 이어 "지역주택조합은 조합원들이 대부분 물량을 받아가기 때문에 상황이 양호한 편"이라고 말했다.

김 연구위원은 "재건축·재개발의 경우 사업성이 있으면 추진을 해도 무방하다"고 밝혔다. 그는 "재건축 사업의 화두는 초과이익환수 유예"라며 "관리처분인가를 받을 수 있느냐가 핵심인데, 각 조합별로 유예기간 중 사업시행인가를 받기위해 총력을 펼치고 있다"고 말했다. 이어 "조합에 이미 시공사들의 대여금이 나가있는 상태"라며 "올해 안에 사업시행인가가 되지 않으면 건설사들이 사업비를 물리는 상황이 연출된다"고 말했다.

◇김형근 NH투자증권 건설·부동산 연구위원 주제발표 전문

부동산을 얘기할 때 가장 중요한 것은 '부동산은 공급과 수요의 곡선이 만나 가격을 형성하는 것'이라는 점이다. 부동산 가격이 올라야 분양가도 올릴 수 있다. 가격이 오르는 것은 수요가 늘기 때문이다.

정확하게 수요는 예측할 수 없다. 다만 세 가지 정도를 근거로 어느 정도 수요를 조금 예측할 수 있다. 첫 번째가 정부의 정책이다. 규제 강화냐 완화냐, 거기에 핵심은 기준금리다. 두 번째는 그 해의 공급량이다. 각 건설사들이 연간 목표를 잡고 있다. 세 번째는 입주물량이다.

올해는 그나마 괜찮지만 내년부터는 부동산 시장이 꺾일 것이다. 공급을 많이 했기 때문이다. 2015년 아파트 기준으로 연평균 30만 가구가 공급됐다. 아파트 공급은 2년 6개월에서 3년 정도 걸린다. 내년에는 입주물량이 많다. 앞으로 조정국면이 오고, 2020년 정도부터 상승국면으로 바뀔 것이다. 2018년부터 시작해 2020년까지 주택가격 조정국면이다. 조정국면에는 분양을 최소화해야 한다. 농협은행에서도 지방에 대해서 집단대출을 중단했다.

재건축 증가로 이주가구가 늘어나고 전세품귀 현상이 있어났다. 초저금리 시대에 신규 분양이 확대됐다. 정부가 주택담보대출이 급증하다 보니 대출을 다시 규제했다. 올해 680조를 돌파할 것으로 본다.

그러나 2016년에 정부가 규제를 시작했다. 가계부채에 대한 LTV, DTI 규제를 했다. 따라서 기존 주택가격이 빠질 수 있다. 건설사들이 올 상반기에는 전매제한이 없는 곳에서 분양을 많이 하고 있다. 국민은행 등 대형은행들은 DSR 얘기를 많이 하고 있다. 지난해 12월 DSR을 적용하기 시작했다.

2000년대 초반 당시 IT 붐도 있었고, 인구도 증가하는 등 성장하는 시기였다. 현재 규제는 강화하고 있는데 올 하반기 분양물량이 많이 들어간다. 현재 주택담보대출 금리가 올라가고 있다. 기준금리 동결될 가능성이 높은데 미국이 올린 후 변동 가능성이 있다. 부동산가격이 오르려면 택지가격이 올라야 한다. 첫째 희소성, 둘째 소득이 있는 사람들이 이동하는 것, 셋째 학원, 학군, 편의시설 등이다.

올 하반기부터 본격적인 입주가 시작되고 조정국면이 올 것이다. 기준금리를 낮추면 아파트 공급이 늘어난다. 기준금리가 낮아지면 주택담보대출금리가 낮아진다. 미국이 기준금리를 내년에도 세 차례 올릴 것으로 보인다. 트럼프가 잘한다면 금리는 더 올리게 될 것이다. 우리는 금리를 더 높게 올려야 한다. 금리가 올라가면 수요가 떨어지게 될 것이다.

지방에는 공급을 줄이는 것이 좋다. 지역주택조합은 조합원들이 가지고 있어서 그나마 괜찮다. 경기도 지역은 올해 괜찮을 것으로 보이지만, 내년부터 문제가 될 것으로 보인다. 현재는 디커플링현상이 일어나지만 앞으로 커플링 현상이 일어날 수 있다. 건설사들은 지방의 미분양 물량을 관리해야 한다. 재건축·재개발은 아직 사업성이 있으면 해도 괜찮다.

현재 재건축에서 제일 중요한 것 중 하나가 초과이익이다. 관리처분인가를 받을 수 있느냐가 핵심이다. 올 상반기 재건축 하는 현장에서는 사업시행인가를 받으려고 난리다. 인가가 올해 안에 나지 않으면 초과이익을 환수해 가기 때문이다. 시공사들은 이미 대여금이 나가있는 상태다. 사업시행인가가 되지 않으면 사업비를 물릴 수밖에 없다.

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