이 기사는 2018년 04월 25일 17:34 thebell 에 표출된 기사입니다.

박동규 한양대글로벌경영전문대학원 교수

최근 건설업계 최대 화두로 꼽히는 '후분양제'가 전면 도입되면 분양시장 양극화 현상이 발생할 것이란 우려가 나온다. 후분양제는 거의모든 조건이 확정된 상태서 분양이 이뤄지는 구조다 보니 상품성에 대한 검증이 철저히 이뤄질 수밖에 없기 때문이다. 현 정부의 핵심 사업중 하나인 '도시재생 뉴딜사업'의 활성화 방안으로는 민간의 의견을 적극적으로 반영하는 장치가 필요하다는 의견이 나왔다.

다음은 패널토론 전문이다.

사회자(박동규 교수) Q. 후분양제 도입되면 주택보증공사(HUG)는 생존을 위협받는 것 아닌가?

손정락 연구위원 A. 민간 금융권, 민간 시행사, 시공사가 대응해야 하지만, 단계적으로는 사실 공공기관의 지원이 없으면 후분양제가 정착하기 어렵다. 그 중에서도 HUG의 지원이 필요하다. HUG는 수입 상당수가 분양보증에 의존한다. 선분양제와 수입이 연동되는 셈이다. HUG가 도시재생 사업에 재원을 투입하는 형태 등 앞으로 해야 할 일이 많다. 미국 캐나다 등 해외에서는 선분양, 후분양을 구분하지 않는다. 사업초기 단계에 사전 청약을 받아 일정부분 수익을 확보한다. 분양받은 사람이 자금납입 능력이 있는지 은행에서 사전 입증을 받는 정도다.

사회자 Q. 후분양제 도입이 건설업계에 미치는 영향은?

손정락 하나금융경영연구소 연구위원>

손정락 연구위원 A. 전면 도입은 시장을 뒤흔든다. 분양시장에 미칠 영향이 클 것이다. 후분양제로 가면 수요가 양극화될 가능성이 높다. 선분양제는 입주 2년 전 상황에서 홍보를 하는 것이다. 지하철이나 도로 개통 등 어느 정도 기대심리가 반영된다. 반면 후분양제는 모든 조건이 거의 확정된 상태에서 분양을 실시한다. 마케팅 과정에서 더 철저한 검증이 이뤄지다 보니 상품성에 따라 분양이 양극화될 것이다. 후분양제가 도입되면 분양시장이 불확실해진다는 점도 우려스러운 대목이다. 특히 주택공급량이 줄고 결국 일자리 감소로 이어질 수 있다.

사회자 Q. 도시재생 뉴딜사업이 상당부분 진전됐지만, 많은 이들이 이런 상황은 모르고 있는 듯하다. 현 정부의 공약으로 이런 사업이 나온 것은 알고 있는데, 홍보가 미흡했던 게 아닌가 하는 생각이다. 민간기업의 참여가 부족하다고 했는데, 그것을 역으로 얘기하면 홍보가 미흡해서 잘 알지 못하기 때문에 민간이 안들어오는 아닐까?

이영은 LH토지주택연구원 연구위원

이영은 연구위원 A. 사업 초기 홍보는 산발적으로 이뤄졌다. 사업 파트너를 찾기 위해 발로 뛰었다. 하지만 첫 번째로 사업에 참여하기를 민간 사업자들이 꺼려했다. 구체적으로 홍보를 하지 않았던 것 같다는 생각도 든다. 필요하다면 대대적인 홍보가 필요하지 않나 싶다.

사회자 Q. 총괄 정부 조직으로 국토부 도시재생기획단이 조성됐는데, 구성이 어떻게 돼 있고, 활동은 어떻게 하고 있는지?

이영은 연구위원 A. 국토부 도심재생과를 비롯한 관련 부서의 40여명이 속해 업무를 하고 있다. LH와 국토연구원 등 관련 공기업들에서도 지원을 하고 있어 전체 인원으로 하면 100명이 넘는다고 볼 수 있다.

사회자 Q. 민간기업이 사업에 참여하지 않는 이유가 수익성 때문인 것 같다. SCO 사업을 예로 들면 공익성 높고 수익성 낮은 사업에 BTL 형태가 있다. 그런 형태를 사업 전체를 적용할 수는 없겠지만, 공공사업 분야는 BTL로 적용하고 나머지 민자사업은 안정적인 수익성 확보가 가능하거나 인센티브를 제공하는 방안을 제시하면 효율적이지 않을까. 논의된 내용이 있는지.

이영은 연구위원 A. 도시재생 뉴딜사업은 공공성이 높은 SOC사업처럼 하기 어렵다. 민간의 적극적인 참여가 필요하다. 기획단계에서 공청회·간담회 등을 활발하게 열어 민간의 의견을 적극적으로 반영하는 장치가 필요하다. 금융·건설업체를 포함한 민간 이해관계자들이 들어 가야 도시재생 뉴딜사업이 의미 있는 결실을 얻을 수 있을 것 같다.

사회자

김종국 해외건설협회 아프리카·중동실 실장

Q. 금융지원 측면에서 경쟁이 안될 정도다. 중국 기업들과의 경쟁에서 국내 건체와 공기업들이 어떻게 대응전략을 구축해야 할지?

김종국 실장 A. 아프리카에서 중국 기업을 극복하기 위한 방법을 찾기가 쉽지 않다. 아프리카 경제 발전 위해 시급한 게 교통과 전력이다. 실제로 그게 생각 이상으로 현지에선 시급한 실정이다. 그러다 보니 정부 재정으로 사업을 펼칠 수 있는 여건이 안된다. 결국 투자를 받아서 해야 한다. 국내 기업들 같은 경우엔 발주처와 접촉하는 과정부터 상당부분 시간이 소요된다. 이후 단계도 복잡하다.

우선 내부적으로 진행되는 사업 타당성 검토 기간이 길다. 그리고 승인을 얻어내기까지 오랜 시간이 걸린다. 그 사이 중국 기업들은 막강한 자금력을 동원해 사업을 진행한다. 한국과 중국의 재정지원 규모의 격차는 상당하다. 한국의 공적개발원조(ODA) 지원 규모는 중국의 10분의 1 수준에 불과하다. 중국 기업들은 의사결정도 신속하다. 국내 건설사가 중국 기업과 경쟁을 하기 위해선 빠른 속도로 사업을 진행해야 하지만, 현실적으로 어려운 측면이 많다. 국내 기업들은 선제적으로 신중한 검토와 조사가 필요하다. 국내 기업들 입장에선 투자 위험이 클 수 있지만, 이것을 극복하기 위한 고민이 필요하다. 이를테면 컨트롤 할 수 있는 사업을 발굴한 이후 빠른 속도의 의사결정이 필요하다.

<4월 25일 오전 서울 중구 더플라자호텔에서 열린 '2018 건설부동산 포럼'에서 패널 토론이 진행 중이다>