이 기사는 2018년 06월 14일 08:30 thebell 에 표출된 기사입니다.

대신F&I가 한남동 외국인 아파트 부지 개발 사업의 방향을 선분양에서 임대후 분양으로 전환했다. 분양가를 두고 주택보증공사(HUG)와 6개월여 간 협의를 진행했지만, 끝내 합의점을 찾지 못하자 어쩔 수 없이 선분양을 포기한 것이다.

대신F&I에겐 임대후 분양 외엔 달리 선택지가 없었다. 그동안 이어져온 HUG와의 협의는 사실상 무의미했던 것이나 다름 없었다. HUG가 협상에 대한 의지 자체가 없었기 때문이다. 대신F&I가 HUG가 제시한 분양가를 수용하느냐 여부에 따라 한남동 개발사업의 명운이 결정되는 상황이었던 셈이다.

상황이 이렇다 보니 설계 변경을 통해 분양가를 낮추려는 대신F&I의 노력도 실효를 거두지 못했다. 결과적으로 헛심만 쓴 꼴이 됐다. 부동산업계 관계자는 "반년 동안 HUG와의 협상이 평행선을 달리면서 불필요한 비용만 늘어났다"며 "상대적으로 분양가 산정이 자유로운 임대후 분양을 택해 수익성을 극대화하려는 것"이라고 말했다.

실제 대신F&I는 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 취급 수수료가 중복해서 발생했다. 기존 PF대출 조기상환 수수료와 리파이낸싱 시 발생한 취급 수수료 등 사업계획 변경 과정에서 금융비용이 추가적으로 발생했다. 여기에 2차 본 PF가 조성되면 추가적인 수수료 발생이 예상되는 상황이다.

이제 대신F&I의 한남동 개발 사업의 성패는 임대기간이 끝나는 2023년 판가름 나게 됐다. 관건은 분양가다. 4년 간의 임대기간이 끝난 뒤 분양 전환을 하게 되는데, 이때 분양가와 분양률에 따라 수익성이 결정난다. 대신F&I 입장에서 다행스러운 점은 분양가를 자유롭게 설정할 수 있다는 점이다. 한국토지주택공사(LH) 등에서 공급하는 공공택지가 아닌 민간택지이기 때문이다. 분양전환만 기대대로 이뤄진다면 당초 목표 수준의 사업 수지를 달성할 가능성이 남아 있는 셈이다.

그렇다고 낙관은 이르다. 욕심대로 분양가를 책정했다가 분양률이 기대에 미치지 못할 가능성도 배제할 수 없기 때문이다. 실제 인근 한남더힐이 그렇다. 민간임대 4년을 거쳐 2015년 분양 전환에 나섰지만, 현재 분양률은 과반을 겨우 넘겼다. 분양가를 두고 임차인과 시행사간 눈 높이 차가 수십억원에 이를 정도로 심했던 탓이다. 그만큼 분양가 산정이 중요하다는 의미다. 그런 점에서 한남더힐의 사례가 대신F&I에게 주는 교훈이 적지 않다.