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한국토지신탁, 코레이트운용 인수 藥일까 毒일까 [부동산신탁사 리스크점검]③시너지 기대 불구 실적부진 '적자 우려', 향후 전망도 밝지 않아

이승우 기자공개 2018-10-15 08:33:23

[편집자주]

금융위기 이후 열위한 시행사를 대체해 부동산 신탁회사들이 개발형 신탁, 즉 차입형 신탁 사업을 적극적으로 늘렸다. 부동산 경기 활황을 등에 업고 신탁회사들의 외형과 수익성은 급격히 개선됐다. 하지만 과도한 사업 확장과 부동산 경기 위축 가능성 등으로 최근 리스크가 커지고 있다. 더벨은 부동산신탁회사들의 재무구조와 사업현황 전반을 점검해 본다.

이 기사는 2018년 10월 11일 15:25 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

한국토지신탁은 대체투자 영역인 부동산과 자산운용사간 시너지를 노리고 2016년 마이애셋자산운용을 인수해 사명을 사명을 코레이트자산운용으로 바꿨다.

하지만 기대와는 조금 달랐다. 야심찬 계획과는 달리 실적 부진으로 한국토지신탁에게 오히려 부담이 되고 있다. 운용자산이 좀처럼 늘어나지 않는 가운데 간간히 적자마저 내고 있다.

◇신탁업-운용업 시너지 기대

6월말 현재 코레이트자산운용의 최대주주는 한국토지신탁으로 지분 68.9%를 보유하고 있다. 2대 주주는 과거 마이애셋운용의 회장인 김은숙 씨로 지분율이 14.4%다.

코레이트자산운용은 1987년 설립된 미래투자자문이 전신이다. 1999년 마이에샛자산운용투자자문으로, 2007년 마이애셋자산운용으로 이름을 바꾸었다.

신탁회사에게 자산운용사는 좋은 사업 파트너가 될 수 있다. 자금이 많이 투입되는 차입형신탁 사업에 운용사가 투자자를 모아 펀드 조성을 하면 훌륭한 대주 역할을 할 수 있다. 게다가 부실채권(NPL) 투자에 강점이 코레이트운용이 한국토지신탁의 사업 선별 능력을 빌려 투자의 순도도 높일 수 있다. 한국토지신탁 차정훈 회장도 이같은 시너지가 충분하다고 판단한 것으로 보인다.

코레이트자산운용 종속기업

6월말 현재 한국토지신탁의 연결대상 종속기업을 살펴보면, 자회사 코레이트운용이 설정한 펀드가 여럿 보인다. 게다가 매입 부동산에 대한 관리 회사인 코레이트투자운용주식회사도 두고 있다. 한국토지신탁의 사업에 코레이트운용이 상당 부분 참여하고 있다는 뜻이다.

금융권 관계자는 "코람코자신탁이 코람코자산운용을 두고 있듯이 한국토지신탁 역시 운용사 자회사를 두면서 시너지를 꾀한 것으로 보인다"고 말했다.

코레이트운용 입장에서도 한국토지신탁을 등에 업고 종합자산운용사로서의 도약을 계획하고 있다. 다만 NPL과 부동산 등 대체투자 경쟁력만으로 한계가 있어 주식형 펀드 등에도 상당한 힘을 쏟고 있다.

◇실적 지지부진, 적자 가능성…기대감이 '부담감'으로

한국토지신탁이 코레이트운용에 대한 당초 기대치만큼 성과는 나지 않고 있다. 코레이트운용의 운용자산과 실적은 한국토지신탁으로 인수된 이후에도 정체되고 있다. 조금이나마 개선되던 실적은 올해 다시 적자로 전환될 가능성이 높아지고 있다.

코레이트자산운용 실적
*코레이트자산운용 실적(단위: 억원, 2018년은 반기 집계)

금융투자업협회에 따르면 올 상반기 코레이트운용은 900만원 가량의 당기순손실를 기록했다. 이 기조가 연말까지 지속될 경우 작년 20억원 흑자에서 올해 적자로 전환될 가능성이 높다. 줄곧 적자를 보다 2016년과 2017년 흑자전환한 이후 3년만에 적자전환하게 되는 셈이다.

6월말 현재 펀드 순자산은 1조3139억원으로 작년말 대비 3000억원 가량 늘었다. 지난해 없었던 일임자산도 300억원 새로 생기면서 전체 운용자산이 늘었다. 하지만 수수료 인하 경쟁 등으로 인해 순이익으로 연결되지 못한 것으로 풀이된다.

문제는 향후 전망도 밝지 않다는 점이다. 주식시장을 비록해 금융시장 여건이 악화되고 있는데다 운용사들간 경쟁도 치열해지고 있기 때문이다. 코레이트운용만의 특화된 경쟁력을 발휘하지 않는 이상 무한경쟁에서 살아남기 쉽지 않다. 자산운용업 진입에 대한 정부의 규제가 계속해서 완화되고 있어 한국토지신탁 입장에서는 코레이트운용의 기업가치를 높게 잡을 수도 없다.

자산운용업계 관계자는 "정부 규제 완화로 운용사들이 우후죽순 생기고 있는 상황인데 개별 운용사들의 가치는 떨어질 수밖에 없다"고 말했다. 이 관계자는 "이미 시장에 운용사 매물이 쌓여 있는 것으로 안다"며 "대주주 한국토지신탁에게 코레이트운용은 당분간 득보다 실이 많을 수 있다"고 지적했다.
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